Den svenska fastighetsmarknaden har fått upp farten igen. Under årets första nio månader genomfördes fastighetsaffärer för cirka 138 miljarder kronor, en ökning med 22 procent jämfört med samma period 2025. Men bakom uppgången finns stora skillnader. Medan pensionsförvaltare köper samhällsfastigheter och bostäder har andra investerare blivit mer försiktiga. Dessutom föll affärsvolymen kraftigt under tredje kvartalet.
Siffrorna kommer från fastighetsrådgivaren Svefas nya höstrapport om den svenska fastighetsmarknaden.
Återhämtningen har pågått i flera år efter den kraftiga nedgången när räntorna började stiga. Nu genomförs åter stora fastighetsaffärer, men marknaden är långt ifrån tillbaka till en situation där nästan alla fastighetstyper lockar köpare.
Samtidigt har Riksbanken höjt styrräntan till 2,00 procent från den 11 november. Det kan få betydelse för hur fastighetsmarknaden utvecklas under vintern och nästa år.
Fastighetsaffärer för 138 miljarder – men tredje kvartalet viker
Enligt Svefas rapport Svensk Fastighetsmarknad Hösten 2026 uppgick den svenska transaktionsvolymen till cirka 138 miljarder kronor mellan januari och september.
Det är en tydlig förbättring jämfört med de senaste åren.
| Period | Affärsvolym januari–september |
|---|---|
| 2023 | 70 miljarder kronor |
| 2024 | 87 miljarder kronor |
| 2025 | 113 miljarder kronor |
| 2026 | 138 miljarder kronor |
Utvecklingen visar att investerarna successivt har återvänt till fastighetsmarknaden. Men årets tillväxt är ojämnt fördelad.
Under andra kvartalet genomfördes affärer för 68 miljarder kronor, vilket var 59 procent mer än motsvarande period föregående år.
Tredje kvartalet blev betydligt svagare. Då sjönk transaktionsvolymen till 21 miljarder kronor, en minskning med 38 procent jämfört med samma kvartal 2025.
En stor del av årets uppgång kommer alltså från ett ovanligt starkt andra kvartal.
Utvecklingen innebär inte nödvändigtvis att återhämtningen har vänt nedåt permanent. Enskilda stora fastighetsaffärer kan få betydande genomslag i kvartalsstatistiken, särskilt när antalet riktigt stora transaktioner är begränsat.
Under årets första nio månader genomfördes 29 affärer värda minst en miljard kronor vardera, jämfört med 24 under motsvarande period förra året.
Även Catellas utveckling under andra kvartalet visar hur aktiviteten på transaktionsmarknaden har varierat under året.
Samhällsfastigheter och bostäder lockar investerarna
Kommersiella fastigheter står fortfarande för den största delen av transaktionsvolymen. Dit hör bland annat kontor och handelsfastigheter.
Bostäder samt industri- och logistikfastigheter svarar också för betydande delar av affärerna.
| Fastighetstyp | Andel av affärsvolymen |
|---|---|
| Kommersiella lokaler | 31 % |
| Bostäder | 26 % |
| Industri, lager och logistik | 22 % |
| Specialfastigheter | 15 % |
| Mark och övrigt | 6 % |
Fördelningen gäller januari–september 2026.
Den tydligaste förändringen gäller specialfastigheter. Deras andel har ökat från 7 procent under helåret 2025 till 15 procent under årets första nio månader.
Det handlar bland annat om fastigheter som används av rättsväsende, myndigheter, skolor och vårdverksamheter.
Enligt Svefas sammanställning har affärer inom rättsväsende och offentlig förvaltning uppgått till 9,6 miljarder kronor. Utbildning och barnomsorg står för ytterligare 4,3 miljarder.
Förklaringen till intresset är bland annat hyresavtalen. Fastigheter som hyrs av offentligt finansierade verksamheter har ofta långa avtal och förhållandevis förutsägbara hyresintäkter.
När räntorna och den ekonomiska osäkerheten är höga blir den typen av inkomster särskilt attraktiva.
AP7 och Folksam bland de stora köparna
Ett exempel är pensionsförvaltaren AP7:s köp av nio samhällsfastigheter från Castellum för 5,6 miljarder kronor.
Fastigheterna finns bland annat i Göteborg, Malmö, Örebro och Jönköping. Hyresgästerna är huvudsakligen verksamheter inom rättsväsendet och den offentliga sektorn.
Även Folksamgruppen har genom KPA Pension genomfört ett omfattande bostadsförvärv. Affären omfattar cirka 2 500 hyreslägenheter och värderas av Svefa till omkring sex miljarder kronor.
Det visar hur stora institutionella investerare har blivit viktigare för fastighetsmarknadens återhämtning.
Under januari–september var institutionella investerare nettoköpare för 17,8 miljarder kronor. Samtidigt var utländska investerare nettosäljare för 5,6 miljarder och börsnoterade fastighetsbolag nettosäljare för 6,6 miljarder.
Pensionskapitalet bidrar därmed till att hålla uppe aktiviteten när andra ägare väljer att sälja eller minska sina fastighetsinnehav.
Skåne sticker ut – Stockholm fortsatt viktig marknad
Återhämtningen är också geografiskt ojämn.
Stockholmsregionen var den största delmarknaden under första halvåret, medan Svefa särskilt lyfter fram den starka utvecklingen i Skåne.
Ett exempel är Wihlborgs stora förvärv av 95 fastigheter i Malmö, Lund och Helsingborg för 13,3 miljarder kronor.
Affären avtalades i juni och tillträdet skedde den 1 oktober. Den illustrerar därmed det stora investeringsintresset i regionen, även om den inte ska användas som ett direkt mått på den färdigställda transaktionsvolymen under januari–september.
I Stockholm och Mälardalen finns fortsatt en betydande efterfrågan på attraktiva bostadsfastigheter och moderna kontor.
Men det gäller inte alla kontorsfastigheter.
Fastigheter i svagare lägen, med hög vakansgrad eller stora renoveringsbehov, kan vara betydligt svårare att sälja.
Det framgår också av fastighetsbolagens tidigare kvartalsrapporter, där utvecklingen skiljer sig mellan olika typer av bestånd.
Försvarsindustrin skapar efterfrågan på vissa orter
Ett annat regionalt mönster är försvarsindustrins växande betydelse.
Svefa pekar bland annat på Karlskoga och Linköping, där försvarsrelaterade investeringar påverkar efterfrågan på produktionslokaler, lager, mark och infrastruktur.
Det betyder inte att orterna står för någon särskilt stor andel av landets totala fastighetsaffärer.
Däremot visar det hur lokala ekonomiska förutsättningar kan skapa stark efterfrågan även utanför de traditionellt största fastighetsmarknaderna.
Fler fastighetsaffärer betyder inte automatiskt högre priser
En viktig skillnad är att transaktionsvolymen inte mäter hur mycket fastighetspriserna har stigit.
Den visar det sammanlagda värdet av fastigheterna som har bytt ägare inom den aktuella statistiken.
Om flera stora fastighetsbestånd säljs under samma kvartal kan transaktionsvolymen öka kraftigt utan att prisnivån på jämförbara fastigheter har förändrats särskilt mycket.
Det blir tydligt när Svefas statistik jämförs med fastighetsrådgivaren CBRE:s senaste marknadsgenomgång.
CBRE rapporterade att transaktionsvärdet under tredje kvartalet minskade med 16 procent jämfört med föregående år.
Samtidigt ökade antalet transaktioner med 76 procent.
Det betyder att fler affärer kunde genomföras trots att det sammanlagda värdet minskade.
De båda rådgivarna redovisar dessutom olika totalsiffror för årets första nio månader: Svefa anger 138 miljarder kronor medan CBRE anger 145 miljarder.
Skillnaden visar att sammanställningarnas urval och definitioner behöver beaktas när statistiken jämförs.
Svefas underlag omfattar registrerade fastighetsaffärer över tio miljoner kronor och utesluter förvärv av majoritetsposter i börsnoterade bolag.
För att bedöma hur fastighetsmarknaden mår behöver man därför titta på både affärsvolymer, antal genomförda affärer, prisutveckling och vilka fastigheter som faktiskt går att sälja.
Riksbankens räntehöjning kan påverka fortsättningen
Fastighetsbranschen är särskilt känslig för förändringar i ränteläget.
Många fastigheter finansieras med stora lån. När finansieringskostnaderna stiger försämras lönsamheten för belånade investeringar, om inte hyresintäkterna ökar tillräckligt för att kompensera.
Det kan också påverka köparnas betalningsvilja.
En investerare som tidigare accepterade en viss direktavkastning kan kräva högre avkastning när räntorna stiger. Om fastighetens driftnetto är oförändrat kan det innebära att köparen vill betala ett lägre pris.
Svefas rapport innehåller en finansieringsanalys från Swedbank som uppskattar finansieringskostnaden för kreditvärdiga fastighetsbolag till omkring 3 procent vid kort finansiering och cirka 4 procent vid femårig finansiering.
Nivåerna varierar mellan olika bolag och finansieringsformer.
Analysen gjordes dessutom före Riksbankens senaste räntehöjning.
Styrräntan ligger nu på 2,00 procent, och nästa penningpolitiska besked kommer den 16 december.
Ränteläget kan bli särskilt viktigt för de fastighetsbolag som har stora låneförfall eller behöver refinansiera sina skulder.
Det är också därför möjligheten till ytterligare en räntehöjning är relevant för fastighetssektorn.
Högre styrränta innebär dock inte att alla finansieringskostnader stiger lika mycket eller omedelbart. Längre låneräntor påverkas även av marknadens förväntningar på den framtida ränteutvecklingen.
Vad väntar den svenska fastighetsmarknaden?
Utvecklingen under årets första nio månader visar att fastighetsmarknaden fungerar betydligt bättre än under de svagaste åren efter ränteuppgången.
Stora investerare är tillbaka, fler miljardaffärer genomförs och intresset för bostäder och samhällsfastigheter är fortsatt betydande.
Samtidigt har marknaden blivit mer selektiv.
Fastigheter med stabila hyresgäster, långa avtal och attraktiva lägen har bättre förutsättningar att hitta köpare. Objekt med hög vakansgrad, stora investeringsbehov eller osäkra hyresintäkter riskerar att hamna efter.
Det svaga tredje kvartalet visar också att den starka utvecklingen under första halvåret inte utan vidare kan räknas fram över resten av året.
För fortsatt återhämtning behöver fler affärer genomföras även när de riktigt stora portföljförsäljningarna räknas bort.
Räntorna, tillgången till finansiering och investerarnas framtidstro blir därför avgörande för hur fastighetsmarknaden avslutar 2026 och går in i 2027.