Altra Fastigheter har köpt tillbaka aktier för drygt två miljarder kronor under 2026. Det har lyft förvaltningsresultatet per aktie trots att bolagets totala resultat och intäkter minskar. Samtidigt sänks helårsprognosen från 1,50 till 1,47 miljarder kronor. Delårsrapporten visar en fastighetsverksamhet där återköpen ger aktieägarna ett tydligt lyft, men där den underliggande utvecklingen är betydligt svagare.

Altra Fastigheter, tidigare Nyfosa, presenterade sin rapport för tredje kvartalet 2026 den 21 oktober. Bolaget har sedan årsskiftet återköpt 27,9 miljoner aktier för totalt 2 011 miljoner kronor. Det motsvarar 13,4 procent av antalet utestående aktier vid årets början.

Återköpen är den viktigaste förklaringen till att förvaltningsresultatet per aktie stiger med 10,2 procent, samtidigt som det totala förvaltningsresultatet sjunker med 3,4 procent.

Altra Fastigheters rapport för tredje kvartalet 2026

Rapportens viktigaste förändringar visar skillnaden mellan utvecklingen för hela bolaget och resultatet utslaget på varje aktie.

Förvaltningsresultatet beskriver den löpande fastighetsverksamhetens resultat efter bland annat finansieringskostnader, men före fastigheternas värdeförändringar.

Att resultatet per aktie ökar när det totala resultatet sjunker kan verka motsägelsefullt. Förklaringen finns framför allt i hur många aktier resultatet ska fördelas på.

Därför stiger resultatet per aktie

Det genomsnittliga antalet utestående aktier minskade från 208,1 miljoner under tredje kvartalet 2025 till 185,4 miljoner under motsvarande period 2026. Det är en minskning med nästan 11 procent.

I det justerade beräkningsunderlaget för resultatet per aktie sjönk förvaltningsresultatet samtidigt från 408 till 401 miljoner kronor. Justeringen tar bland annat hänsyn till ränta på hybridobligationer i jämförelseperioden.

Det innebär att ett något mindre resultat fördelas på betydligt färre aktier.

Effekten är tydlig: varje kvarvarande aktie representerar en större andel av bolagets löpande resultat, utan att själva fastighetsförvaltningen behöver ha blivit mer lönsam.

Av de närmare 28 miljoner återköpta aktierna har cirka 15,2 miljoner dragits in. Resterande omkring 12,8 miljoner innehas av bolaget.

För aktieägarna är utvecklingen positiv sett till resultatet per aktie. Men det är viktigt att skilja mellan förbättringar som kommer från verksamheten och sådana som uppstår genom förändringar i antalet aktier.

Altra sänker prognosen för helåret

Samtidigt som återköpen förbättrar nyckeltalen per aktie justerar Altra ned prognosen för förvaltningsresultatet 2026.

Den tidigare bedömningen var 1 500 miljoner kronor. Den nya prognosen är 1 470 miljoner kronor, en sänkning med 30 miljoner eller 2 procent.

Det kan jämföras med helåret 2025, då förvaltningsresultatet uppgick till 1 460 miljoner kronor. Den nya prognosen motsvarar därmed en ökning på endast cirka 0,7 procent för hela 2026.

Under årets första nio månader har Altra redovisat 1 101 miljoner kronor i förvaltningsresultat. För att nå helårsprognosen behöver fjärde kvartalet därmed bidra med 369 miljoner kronor.

Som jämförelse var förvaltningsresultatet under fjärde kvartalet 2025 cirka 377 miljoner kronor. Den nya helårsprognosen innebär alltså en något svagare avslutning än motsvarande period föregående år.

Det är en beräkning utifrån rapportens siffror, inte en separat kvartalsprognos från bolaget. Altra lämnar ingen exakt fördelning av vilka faktorer som förklarar hela prognossänkningen.

Svagare utveckling i befintliga fastigheter

Den underliggande fastighetsverksamheten visar flera tecken på press.

Under januari–september minskade intäkterna i jämförbart fastighetsbestånd med 2 procent, justerat för valutaeffekter. Driftnettot föll med 4 procent.

Särskilt tydlig är försämringen i den finska verksamheten Kielo. Där minskade intäkterna i jämförbart bestånd med 9 procent och driftnettot med 12 procent.

Ökade vakanser är en viktig förklaring. När lokaler står tomma försvinner hyresintäkter, samtidigt som fastighetsägaren fortfarande måste bära stora delar av kostnaderna.

Altra har också förändrat sin fastighetsportfölj. Under året har bolaget sålt fastigheter för omkring 1,7 miljarder kronor och köpt för cirka 0,8 miljarder.

Försäljningarna frigör kapital men innebär även att hyresintäkter från avyttrade fastigheter försvinner. Det är ytterligare ett skäl att inte bedöma utvecklingen enbart utifrån den totala omsättningen.

Utvecklingen kan jämföras med NP3:s rapport för tredje kvartalet 2026, där det totala förvaltningsresultatet i stället ökade.

Positiv nettouthyrning ger stöd framåt

Det finns samtidigt ljusare delar i Altras rapport.

Nettouthyrningen uppgick till 42 miljoner kronor under tredje kvartalet och sammanlagt 94 miljoner kronor under årets första nio månader.

Den ekonomiska uthyrningsgraden steg dessutom marginellt under kvartalet, från 89,0 till 89,2 procent.

Ett större avtal har tecknats med Helsingfors stad, som ska hyra 8 230 kvadratmeter för skolverksamhet. Årshyran uppgår till 36 miljoner kronor.

Lokalerna beräknas dock vara färdiga först inför höstterminen 2027. Avtalet visar därför en viktig skillnad mellan positiv nettouthyrning och intäkter som redan syns i resultaträkningen.

Nya hyresavtal kan förbättra den framtida intjäningen, men får inte nödvändigtvis fullt genomslag under det kvartal då avtalen tecknas.

Fastighetsvärdena sjunker – men redovisad vinst stiger

Altra redovisar negativa fastighetsvärdeförändringar på 164 miljoner kronor under tredje kvartalet. Motsvarande period föregående år var värdeförändringen minus 97 miljoner kronor.

Samtidigt har finansiella instrument bidragit positivt. Värdeförändringen på dessa uppgick till plus 362 miljoner kronor, jämfört med plus 83 miljoner ett år tidigare.

Periodens resultat efter skatt ökade därför från 295 till 575 miljoner kronor, trots att flera mått på den löpande verksamheten försämrades.

Det är en viktig skillnad för den som analyserar rapporten. Värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument kan ge stora utslag i den redovisade vinsten utan att motsvarande belopp har kommit in genom hyror eller löpande kassaflöde.

Högre belåning efter återköpen

Återköpen behöver också vägas mot bolagets finansiella ställning.

Altras belåningsgrad har ökat från 49,7 procent vid årsskiftet till 53,0 procent vid utgången av september. Bolagets egen högsta tillåtna nivå är 55 procent.

Marginalen till den gränsen har därmed minskat.

Samtidigt har Altra refinansierat lån till lägre räntemarginaler och uppger att inga väsentliga låneförfall återstår under 2027. Det minskar en del av den kortsiktiga refinansieringsrisken.

För aktieägarna blir den fortsatta utvecklingen i fastighetsbeståndet särskilt viktig. Återköpen har redan gett ett kraftigt genomslag på resultatet per aktie. Framöver behöver även hyresintäkterna, driftnettot och uthyrningsgraden förbättras för att resultatökningen ska få tydligare stöd från verksamheten.

De fullständiga siffrorna finns i Altra Fastigheters delårsrapport för januari–september 2026.