Villapriserna har på många håll stigit betydligt snabbare än inkomsterna under de senaste 20 åren. Störst är förändringen i Gällivare, där en genomsnittlig villa nu motsvarar omkring sju svenska medianårsinkomster. Men kommunerna där gapet vuxit snabbast är inte nödvändigtvis de där husen är dyrast i dag.
En genomsnittlig villa i Gällivare motsvarade omkring 2,5 svenska medianårsinkomster 2005. År 2025 hade motsvarande siffra ökat till omkring sju.
Det innebär att relationen mellan villapris och svensk medianinkomst har ökat med 175,6 procent på 20 år.
Utvecklingen placerar Gällivare högst i Landshypotek Banks kartläggning över hur villapriserna har utvecklats i förhållande till inkomsterna.
Men siffrorna visar också något mer oväntat. Flera av de kommuner där husen blivit klart dyrare i förhållande till inkomsterna ligger i norra Sverige – samtidigt som några av Sveriges fortfarande billigaste villamarknader finns i samma del av landet.
Gällivare och Åre sticker ut
När villapriserna jämförs med medianinkomsten i det län där kommunen ligger är Gällivare fortfarande den tydliga ettan.
Där har pris–inkomstkvoten ökat med 170,5 procent sedan 2005.
Åre kommer tvåa med en ökning på 147,4 procent. En genomsnittlig villa i Åre motsvarar nu nästan elva medianårsinkomster i länet.
Kommunerna där relationen mellan villapris och länsinkomst har ökat mest är:
| Kommun | Förändring 2005–2025 |
|---|---|
| Gällivare | +170,5 % |
| Åre | +147,4 % |
| Vansbro | +143,1 % |
| Arjeplog | +131,5 % |
| Krokom | +117,1 % |
| Arvidsjaur | +115,8 % |
| Karlsborg | +113,9 % |
| Älvdalen | +109,7 % |
| Ljusdal | +107,1 % |
| Berg | +104,8 % |
Sex av kommunerna på tio-i-topp-listan ligger i Jämtland, Dalarna eller Norrbotten.
Utvecklingen är alltså inte bara ett storstadsfenomen. På flera mindre orter har villapriserna ökat mycket snabbare än inkomsterna från en betydligt lägre utgångsnivå.
Men norra Sverige finns också i andra änden
Samtidigt går det inte att säga att villorna generellt blivit mindre överkomliga i hela norra Sverige.
I Dorotea har relationen mellan genomsnittligt villapris och länets medianinkomst i stället minskat med 14,7 procent sedan 2005.
Även Sorsele och Åsele ligger strax under nivån för 20 år sedan.
| Kommun | Förändring 2005–2025 |
|---|---|
| Dorotea | −14,7 % |
| Sorsele | −2,6 % |
| Åsele | −0,6 % |
| Haparanda | +0,9 % |
| Malå | +3,2 % |
| Övertorneå | +9,8 % |
| Kramfors | +10,6 % |
| Gislaved | +11,9 % |
| Dals-Ed | +12,5 % |
| Årjäng | +12,9 % |
Det gör bilden av norra Sverige betydligt mer splittrad än topplistan först antyder.
Gällivare och Arjeplog finns bland kommunerna där gapet vuxit allra mest. Dorotea, Sorsele, Åsele och Malå finns samtidigt bland kommunerna där förändringen varit minst.
Flera av dessa orter finns även med bland de kommuner som har de lägsta huspriserna i vår guide till var det är billigast att köpa hus i Sverige 2026.
Jämtland har haft den största förändringen
På länsnivå är Jämtland tydlig etta.
Där har ett genomsnittligt villapris i relation till länets medianinkomst ökat med 88,4 procent sedan 2005. En genomsnittsvilla motsvarar nu omkring 7,6 medianårsinkomster i länet.
Gävleborg kommer tvåa med 76 procent, följt av Gotland och Värmland på 74,9 procent.
| Län | Förändring 2005–2025 |
|---|---|
| Jämtland | +88,4 % |
| Gävleborg | +76,0 % |
| Gotland | +74,9 % |
| Värmland | +74,9 % |
| Dalarna | +74,7 % |
| Norrbotten | +71,1 % |
| Örebro | +64,2 % |
| Jönköping | +61,2 % |
| Kalmar | +60,6 % |
| Västerbotten | +60,3 % |
Stockholm hamnar däremot längst ner bland länen med en ökning på 41,5 procent.
Det betyder inte att Stockholm blivit billigt. Tvärtom.
Stockholm har ökat minst – men är fortfarande dyrast
Skillnaden mellan störst ökning och högst pris i förhållande till inkomst är central för att förstå statistiken.
I Stockholms län har villapriserna visserligen inte dragit ifrån inkomsterna lika snabbt som i exempelvis Jämtland och Norrbotten.
Men nivån är fortfarande mycket högre.
En genomsnittlig villa i Stockholms län motsvarar omkring 17,4 medianårsinkomster i länet. I Jämtland är motsvarande siffra cirka 7,6.
Skillnaden blir ännu tydligare på kommunnivå om alla villapriser jämförs med samma svenska medianinkomst.
En genomsnittsvilla i Danderyd motsvarar närmare 39 svenska medianårsinkomster. På Lidingö handlar det om nästan 37 och i Solna omkring 30.
Det kan jämföras med Gällivare, där motsvarande nivå ligger runt sju.
Gällivare har alltså haft den största relativa förändringen – men en villa där är fortfarande långt billigare i förhållande till inkomsten än i Sveriges dyraste Stockholmskommuner.
Så stora är prisskillnaderna i kronor
Skillnaden syns också tydligt i de faktiska köpeskillingarna.
Enligt SCB:s statistik över småhuspriser 2025 kostade ett genomsnittligt småhus i Danderyd 13,8 miljoner kronor.
På Lidingö var snittpriset 13,1 miljoner och i Solna 10,9 miljoner.
I Gällivare låg genomsnittet på cirka 2,53 miljoner kronor.
Dorotea befann sig i den andra ytterligheten med ett genomsnitt på omkring 449 000 kronor.
Det visar varför en ranking över hur mycket pris–inkomstkvoten har förändrats inte kan användas som en lista över var det är dyrast eller billigast att köpa hus.
Vad betyder egentligen ”sju årslöner”?
Att en villa motsvarar sju medianårsinkomster betyder inte att ett genomsnittligt hushåll behöver spara hela inkomsten i sju år för att köpa huset.
Måttet är betydligt enklare än så.
Det genomsnittliga villapriset delas med en medianårsinkomst. Det gör det möjligt att jämföra olika platser och olika tidpunkter, men måttet tar inte hänsyn till hur ett verkligt bostadsköp finansieras.
Exempelvis ingår inte:
- om hushållet har en eller två inkomster
- storleken på kontantinsatsen
- bolåneräntan
- amortering
- skatter
- driftkostnader
- försäkring och underhåll.
Pris–inkomstkvoten är därför framför allt ett sätt att visa hur bostadspriser och inkomster har utvecklats i förhållande till varandra.
Den ska inte blandas ihop med bankernas bedömning av hur mycket ett visst hushåll faktiskt har råd att låna.
Så kan ett villaköp i Gällivare se ut
SCB:s genomsnittspris för småhus i Gällivare under 2025 var 2 526 000 kronor.
Sedan den 1 april 2026 får ett nytt bostadsköp belånas upp till 90 procent av bostadens värde. Det innebär en minsta kontantinsats på 10 procent.
För en villa på 2 526 000 kronor blir kalkylen:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Villapris | 2 526 000 kr |
| Kontantinsats | 252 600 kr |
| Bolån | 2 273 400 kr |
| Ränta vid 2,73 % | cirka 5 172 kr/mån |
| Amortering vid 2 % | cirka 3 789 kr/mån |
| Ränta + amortering | cirka 8 961 kr/mån |
Räntan i exemplet bygger på SCB:s genomsnittliga rörliga ränta för nya bolåneavtal i augusti 2026.
Kalkylen inkluderar inte drift, försäkring, fastighetsavgift eller underhåll och är därför inte samma sak som den totala boendekostnaden.
Den faktiska räntan och hur mycket banken är beredd att låna ut varierar dessutom mellan hushåll. Den som vill förstå hur ränteläget påverkar kostnaden kan även läsa vår genomgång av den rörliga bolåneräntan.
Kontantinsatsen har blivit lägre
De nya bolånereglerna gör samtidigt stor skillnad för den som behöver samla ihop pengar till själva köpet.
Med det tidigare bolånetaket på 85 procent hade ett hus för 2 526 000 kronor krävt minst 378 900 kronor i kontantinsats.
Med dagens 90-procentiga bolånetak räcker 252 600 kronor.
Skillnaden är 126 300 kronor.
Det gör tröskeln in på bostadsmarknaden lägre, men ett större lån innebär samtidigt högre räntekostnader och i många fall större amorteringar.
Banken gör också fortfarande en individuell kreditprövning och en kalkyl över hushållets kvar-att-leva-på. Att lagen tillåter 90 procents belåning betyder därför inte att alla köpare kan eller bör låna så mycket.
Små kommuner kan svänga kraftigt
Kommunstatistiken behöver också läsas med viss försiktighet.
I små kommuner säljs relativt få villor under ett år. Ett begränsat antal ovanligt dyra eller billiga försäljningar kan därför påverka genomsnittspriset kraftigt.
Under 2025 registrerades exempelvis bara åtta småhusköp i Dorotea och 17 i Sorsele. I Gällivare var antalet 97.
Det betyder inte att statistiken saknar värde, men enskilda små kommuner bör inte tolkas som om prisutvecklingen vore lika stabil som på stora bostadsmarknader med tusentals försäljningar.
Två olika svenska bostadsmarknader syns i samma statistik
Landshypoteks kartläggning visar framför allt hur olika utvecklingen har varit beroende på vilken del av Sverige man tittar på.
I vissa kommuner i norra Sverige har tidigare relativt låga villapriser stigit mycket snabbare än inkomsterna. Gällivare är det tydligaste exemplet.
Samtidigt finns några av landets lägsta priser och minsta förändringar i andra kommuner i samma landsdel.
Och i Stockholm är situationen den motsatta: pris–inkomstkvoten har ökat minst bland länen, men utgångsläget och dagens priser är så höga att en villa fortfarande kräver långt fler medianårsinkomster än i resten av Sverige.
Att fråga var villapriserna har dragit ifrån inkomsterna mest och att fråga var det är svårast att ha råd med en villa ger därför två helt olika topplistor.