SBB har fått Bolagsverkets klartecken för nästa steg i den stora bostadsaffären med KlaraBo och Sveafastigheter. Därmed kan bolaget gå vidare mot en portföljöverlåtelse på närmare 7 miljarder kronor och samtidigt lösa bort preferensfinansiering med en avkastning på 13 procent. SBB räknar med att intjäningen hänförlig till stamaktieägarna stiger från 861 till 1 034 miljoner kronor.

Beskedet den 7 september innebär att de nödvändiga myndighetstillstånden för fusionen mellan Sveafastigheter och KlaraBo nu finns på plats.

Nästa viktiga datum är den 23 september 2026, då portföljtransaktionen enligt planen ska slutföras och preferensaktierna lösas in. Fusionen mellan Sveafastigheter och KlaraBo väntas därefter registreras den 30 september.

För SBB är den stora poängen inte bara att flytta fastigheter mellan bolag. Affären gör det möjligt att avveckla en mycket dyr finansieringslösning från bolagets krisår och samla en större del av bostadsverksamheten i Sveafastigheter.

Så fungerar SBB:s affär med KlaraBo och Sveafastigheter

Det som brukar beskrivas som en försäljning på omkring 7 miljarder kronor är inte en traditionell fastighetsaffär där SBB får motsvarande belopp kontant.

SBB överlåter dels SBB Residential Property, med ett underliggande fastighetsvärde på cirka 5,86 miljarder kronor, dels bostadsfastigheter inom SBB Development värda omkring 973 miljoner kronor.

Det sammanlagda bokförda fastighetsvärdet är därmed cirka 6,83 miljarder kronor.

Betalningen sker huvudsakligen i form av aktier i KlaraBo. SBB får drygt 107 miljoner nya A- och B-aktier i bolaget som ersättning för fastigheterna.

Därefter kommer KlaraBo att fusioneras in i Sveafastigheter.

Sveafastigheter blir det överlevande bolaget, medan KlaraBo upphör som självständigt bolag. KlaraBos aktieägare får i stället aktier i Sveafastigheter.

Det innebär att SBB i praktiken först byter fastigheter mot KlaraBo-aktier och därefter får dessa omvandlade till aktier i det större Sveafastigheter.

KlaraBo försvinner som eget bolag

Villkoren i fusionen innebär att 22 aktier i KlaraBo byts mot nio motsvarande aktier i Sveafastigheter.

När fusionen är genomförd förs KlaraBos tillgångar och skulder över till Sveafastigheter och KlaraBo upplöses utan likvidation.

Sista planerade handelsdagen för KlaraBos B-aktie är den 28 september. Fusionen väntas registreras två dagar senare, den 30 september.

De nya Sveafastigheter-aktierna beräknas börja handlas den 5 oktober.

Det sammanslagna Sveafastigheter får ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde på drygt 48 miljarder kronor, enligt SBB:s senaste uppgifter.

SBB behåller samtidigt kontrollen över bolaget. I den ursprungliga transaktionsplanen angavs en ägarandel på omkring 58,5 procent efter fusionen. SBB har därefter ökat sitt innehav i KlaraBo, vilket bör innebära en något högre slutlig ägarandel när affären är genomförd.

Den slutliga nivån blir dock klar först när fusionen är registrerad och det definitiva antalet aktier är känt.

Dyr 13-procentsfinansiering kan lösas bort

Den viktigaste finansiella effekten för SBB ligger i den preferensfinansiering som nu ska avvecklas.

Sommaren 2023, när SBB befann sig mitt i sin finansieringskris, investerade en fond förvaltad av Morgan Stanley Real Estate Investing omkring 2,36 miljarder kronor i preferensaktier i SBB Residential Property.

Finansieringen var dyr.

Vid inlösen skulle investeraren under de första fem åren få en avkastning motsvarande 13 procents årlig internränta. Därefter kunde kostnaden öka ytterligare.

I transaktionens proformaunderlag anges den redovisade preferensskulden till cirka 2,39 miljarder kronor vid utgången av mars 2026. Därutöver fanns drygt 200 miljoner kronor i upplupen ränta.

En enkel beräkning på 13 procent av 2,39 miljarder motsvarar drygt 300 miljoner kronor per år.

Det betyder inte att SBB automatiskt förbättrar resultatet med hela den summan. Den gamla finansieringen ersätts till stor del med annan upplåning, som också har en kostnad.

Men skillnaden mellan 13-procentskapital och normal investment-grade-finansiering kan ändå bli mycket betydande.

Skulden försvinner inte – den blir billigare

Det är därför missvisande att beskriva transaktionen som att SBB bara betalar av flera miljarder kronor i skuld.

En stor del av preferensfinansieringen refinansieras i det större Sveafastigheter.

Transaktionen är alltså främst en kombination av omfinansiering, förenklad bolagsstruktur och lägre finansieringskostnader.

Det är också ett viktigt skifte jämfört med situationen för några år sedan, då SBB tvingades använda mycket dyrt kapital för att skydda likviditeten och klara sina finansieringsbehov.

Sveafastigheter har bättre möjligheter att finansiera sig på investment-grade-nivå än SBB:s moderbolag, vars finansiella ställning fortfarande är betydligt svagare.

Hurbra har tidigare gått igenom SBB:s resultat och kassaflöde i halvårsrapporten, där bolagets fortsatta behov av balansräkningsförbättringar framgick tydligt.

Intjäningen till stamaktieägarna ökar 20 procent

SBB räknar nu med att den underliggande intjäningen hänförlig till stamaktieägarna ökar från 861 miljoner till 1 034 miljoner kronor.

Det är en förbättring med 173 miljoner kronor, eller omkring 20 procent.

En stor del av förändringen kommer från Sveafastigheter.

SBB:s resultatandel från bolaget beräknas stiga från cirka 265 miljoner till 439 miljoner kronor. Samtidigt minskar bidraget från SBB Development något när bostadsfastigheter flyttas över till den nya strukturen.

Den samlade effekten blir ändå klart positiv för stamaktieägarna.

Det är också här affären skiljer sig från många av SBB:s tidigare försäljningar.

Under krisåren handlade flera stora transaktioner främst om att frigöra likviditet, minska skulder och försvara bolagets finansiering.

Den här gången handlar det i större utsträckning om att förbättra avkastningen på den verksamhet SBB fortfarande äger.

Synergier på 120 miljoner kronor om året

Sveafastigheter och KlaraBo räknar dessutom med sammanlagda synergier på omkring 120 miljoner kronor per år.

Av dessa kommer cirka 55 miljoner från fastighetsadministration, 30 miljoner från central administration och 35 miljoner från finansiering.

Det innebär att omkring 85 miljoner kronor av de väntade besparingarna är operationella, medan den resterande delen kommer från finansieringssidan.

I praktiken får det nya Sveafastigheter ett större bestånd att fördela organisation, administration och finansiering över.

Det är en central del av SBB:s argument för affären.

SBB:s balansräkning blir enklare

Affären gör inte att SBB lämnar bostadsfastigheterna.

Tvärtom fortsätter bolaget att vara majoritetsägare i Sveafastigheter och får genom fusionen en stor indirekt exponering mot det sammanslagna bostadsbeståndet.

Det innebär att SBB:s konsoliderade fastighetsvolym inte nödvändigtvis faller trots att fastigheter för nästan 7 miljarder kronor formellt säljs till KlaraBo.

Den viktigaste balansräkningseffekten ligger i stället i hur tillgångarna finansieras och organiseras.

SBB får färre komplicerade strukturer, en större andel av verksamheten samlad i sina kärninnehav och slipper en finansiering som varit ovanligt dyr.

För ett bolag som under flera år kämpat med höga skulder, svag kreditvärdighet och stora refinansieringsbehov är den skillnaden betydelsefull.

Utvecklingen passar också in i den bredare förbättring som skett för delar av fastighetssektorn när ränteläget stabiliserats. Hurbra har tidigare sammanfattat fastighetsbolagens rapporter och finansieringsläge under 2026.

Extrautdelning till KlaraBos aktieägare

Innan fusionen genomförs ska KlaraBo också betala en extraordinär utdelning på 1,40 kronor per aktie.

Avstämningsdagen är planerad till den 18 september och utbetalningen till den 23 september.

De nya KlaraBo-aktier som SBB får som betalning för fastighetsportföljen emitteras efter avstämningsdagen. SBB får därför inte del av den extrautdelningen genom dessa aktier.

Därefter omvandlas KlaraBo-innehavet till Sveafastigheter-aktier när fusionen genomförs.

Vad betyder affären för SBB:s utdelning?

Den förbättrade intjäningen gör frågan om utdelning mer intressant för SBB:s stamaktieägare, men något beslut om återinförd utdelning finns inte.

Årsstämman 2026 beslutade att inte lämna någon utdelning.

SBB har samtidigt en utdelningspolicy där stigande utdelningar kopplas till att bolaget åter når investment-grade-rating.

Det har moderbolaget ännu inte gjort.

Affären med KlaraBo och Sveafastigheter bör därför ses som ett steg som förbättrar förutsättningarna för framtida utdelningar snarare än ett besked om att utdelningen står inför en omedelbar comeback.

Sveafastigheter väntas däremot få bättre kapacitet att lämna löpande kontantutdelningar när bolaget blir större och billigare att finansiera.

Eftersom SBB förblir majoritetsägare kan sådana utdelningar i framtiden bli ett viktigt kassaflöde tillbaka till moderbolaget.

Flera steg återstår innan allt är klart

Bolagsverkets besked minskar den regulatoriska risken betydligt, men transaktionen är ännu inte färdig.

Portföljöverlåtelsen ska genomföras, preferensaktierna lösas in och de nya aktierna registreras.

Dessutom måste Nasdaq godkänna de nya Sveafastigheter-aktierna för handel.

Enligt SBB:s besked den 7 september är planen att portföljtransaktionen och inlösen av preferensaktierna ska genomföras den 23 september.

Fusionen väntas därefter registreras den 30 september.

För SBB är det ett viktigt steg bort från de finansieringslösningar som präglade krisåren.

Bolaget blir inte skuldfritt och de finansiella problemen är inte undanröjda. Men om transaktionen slutförs enligt plan försvinner en av de dyraste finansieringsposterna samtidigt som SBB stärker sin exponering mot ett större och billigare finansierat Sveafastigheter.

Det är därför ökningen från 861 till 1 034 miljoner kronor i intjäning kan vara minst lika viktig som själva rubriksiffran på 7 miljarder kronor.