När du köper hus behöver du ofta betala mer än bara kontantinsatsen. Lagfart och pantbrev kan tillsammans kosta tiotusentals kronor, och hur mycket du betalar beror både på husets pris och vilka pantbrev som redan finns. Här går vi igenom avgifterna och visar hur du räknar ut kostnaden för ditt husköp.

Vad kostar lagfart och pantbrev?

För privatpersoner gäller två huvudsakliga kostnader när ett hus köps:

• Lagfart: 1,5 procent av köpeskillingen eller föregående års taxeringsvärde, beroende på vilket belopp som är högst. Dessutom tillkommer 825 kronor i expeditionsavgift.
• Nya pantbrev: 2 procent av det belopp som behöver intecknas. Därutöver tillkommer 375 kronor per ny inteckning.

Du behöver alltid ansöka om lagfart när du köper en fastighet, men det är inte säkert att du behöver betala för nya pantbrev. Om det redan finns tillräckligt stora pantbrev kan de användas igen.

Det innebär att två lika dyra hus kan ha olika kostnader för köparen, även om lånebeloppet är detsamma.

Så räknar du ut kostnaden för lagfart

Lagfarten är registreringen som visar vem som äger fastigheten. När du köper en villa eller ett annat hus som är en fastighet ska ägarbytet registreras hos Lantmäteriet.

För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent. Utgångspunkten är köpeskillingen, men om fastighetens taxeringsvärde året före det år då lagfarten beviljas är högre används det i stället.

Skatteunderlaget avrundas nedåt till närmaste hela tusental kronor före beräkningen.

Om du köper ett hus för 3 miljoner kronor och taxeringsvärdet inte är högre blir beräkningen:

• Köpeskilling: 3 000 000 kronor
• Stämpelskatt, 1,5 procent: 45 000 kronor
• Expeditionsavgift: 825 kronor
• Total lagfartskostnad: 45 825 kronor

Om taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen

Anta att du köper samma hus för 3 miljoner kronor men att föregående års taxeringsvärde är 3,4 miljoner.

Då beräknas stämpelskatten på 3,4 miljoner kronor, vilket ger 51 000 kronor i skatt. Tillsammans med expeditionsavgiften blir kostnaden 51 825 kronor.

Det är alltså viktigt att kontrollera taxeringsvärdet och inte bara utgå från priset i bostadsannonsen.

Så räknar du ut kostnaden för pantbrev

Ett pantbrev är ett bevis på att en inteckning finns i fastigheten. Banken använder pantbrev som säkerhet när du tar ett bolån.

Att låna pengar till huset betyder däremot inte automatiskt att du måste ta ut nya pantbrev för hela lånebeloppet.

Om det redan finns tillräckligt stora pantbrev som kan användas behöver du normalt inte betala någon ny stämpelskatt för dem.

Exempel: Huset har redan pantbrev

Du köper ett hus för 3 miljoner kronor och lånar 2,4 miljoner. Sedan tidigare finns pantbrev på sammanlagt 1,5 miljoner kronor.

Då behöver du normalt nya pantbrev för mellanskillnaden:

2 400 000 − 1 500 000 = 900 000 kronor.

Kostnaden för ett nytt pantbrev på 900 000 kronor blir:

• Stämpelskatt, 2 procent: 18 000 kronor
• Expeditionsavgift: 375 kronor
• Totalt: 18 375 kronor

Även för nya inteckningar avrundas underlaget för stämpelskatten nedåt till hela tusental kronor.

Om flera nya inteckningar behövs betalar du expeditionsavgiften för var och en.

Räkneexempel: Så mycket kostar lagfart och pantbrev

Här jämför vi fyra olika husköp. Samtliga exempel gäller privatpersoner som lånar 80 procent av husets pris. Vi antar att köpeskillingen är minst lika hög som föregående års taxeringsvärde, att befintliga pantbrev kan användas och att eventuella nya pantbrev tas ut genom en enda inteckning.

Bankens eventuella administrationsavgifter ingår inte i exemplen.

Samma huspris – nästan 50 000 kronor i skillnad

Hur stor betydelse befintliga pantbrev har blir särskilt tydligt om vi jämför tre husköp med samma pris och lånebelopp.

Ett hus kostar 3 miljoner kronor och köparen behöver låna 2,4 miljoner.

Om fastigheten saknar pantbrev blir den sammanlagda kostnaden för lagfart och nya pantbrev 94 200 kronor.

Finns det redan pantbrev på 1,5 miljoner sjunker kostnaden till 64 200 kronor.

Om befintliga pantbrev täcker hela lånebeloppet blir kostnaden 45 825 kronor, eftersom bara lagfarten behöver betalas.

Skillnaden mellan det dyraste och billigaste alternativet är 48 375 kronor.

Därför är det klokt att kontrollera hur stora pantbrev som finns innan du köper huset.

Vad händer med säljarens gamla pantbrev?

Pantbreven är knutna till fastigheten, inte till personen som äger den.

När huset säljs finns de befintliga inteckningarna kvar och pantbreven kan användas av den nya ägaren. Det gäller även om den tidigare ägaren har haft ett bolån med pantbreven som säkerhet.

Säljarens lån behöver däremot hanteras i samband med försäljningen. Banken ser normalt till att tidigare pantsättningar frigörs eller hanteras på rätt sätt så att köparens bank kan få den säkerhet den behöver.

Du tar alltså inte över säljarens bolån bara för att du använder fastighetens befintliga pantbrev.

Uppgifterna om fastighetens inteckningar finns hos Lantmäteriet. Be mäklaren eller banken att bekräfta både vilka pantbrev som finns och att de kan användas för ditt lån.

När betalar man lagfart och pantbrev?

Ansökan om lagfart ska normalt göras inom tre månader efter att fastigheten har köpts.

Många banker hjälper köparen med både lagfartsansökan och nya pantbrev. I samband med tillträdet kan banken därför se till att pengarna finns tillgängliga för avgifterna.

Lantmäteriet tar ut avgifterna i samband med handläggningen och fakturerar normalt med 30 dagars betalningstid.

Det kan även tillkomma en administrationsavgift från banken. Hur stor den är varierar mellan olika banker och beroende på vilka tjänster banken utför.

Kontrollera därför bankens prislista och be om en sammanställning av samtliga kostnader före tillträdet.

Räcker det med kontantinsatsen när man köper hus?

Nej, inte alltid. Lagfart och eventuella nya pantbrev är kostnader som du behöver räkna med utöver själva kontantinsatsen.

Anta att du köper ett hus för 3 miljoner kronor och själv betalar 20 procent av priset.

Du behöver då 600 000 kronor i kontantinsats och lånar resterande 2,4 miljoner kronor.

Om fastigheten redan har användbara pantbrev på 1,5 miljoner blir kalkylen:

Det innebär att du i det här exemplet behöver drygt 64 000 kronor mer än själva kontantinsatsen, innan eventuella bankavgifter och andra kostnader räknats in.

Sedan behöver du också ha marginal för flytt, försäkringar, besiktning och oförutsedda utgifter.

För att få en mer komplett bild av ekonomin bör du även räkna på de löpande kostnaderna för att äga hus, exempelvis uppvärmning, el, vatten och underhåll.

Gäller lagfart och pantbrev även för bostadsrätt?

Nej. När du köper en vanlig bostadsrätt köper du rätten att använda en bostad i en bostadsrättsförening, inte själva fastigheten.

Du betalar därför normalt varken lagfart eller stämpelskatt för pantbrev vid ett bostadsrättsköp.

Däremot kan föreningen ta ut exempelvis överlåtelseavgift och pantsättningsavgift enligt sina stadgar.

Vid köp av villa, fritidshus och andra fastigheter gäller däremot reglerna om lagfart och inteckningar.

Det finns även särskilda regler vid bland annat arv, gåva och bodelning. Då kan lagfart behöva sökas utan att vanlig stämpelskatt tas ut.

Kontrollera kostnaden innan du skriver på

Det viktigaste inför ett husköp är att ta reda på tre saker: vilket belopp lagfarten ska beräknas på, hur mycket du behöver låna och hur stora pantbrev som redan finns i fastigheten.

Med de uppgifterna kan du räkna fram en ganska exakt kostnad. Du kan också använda Lantmäteriets information om stämpelskatt och avgifter för att kontrollera vilka regler som gäller.

Lagfarten är en kostnad som nästan alltid tillkommer vid ett vanligt husköp. Kostnaden för nya pantbrev kan däremot bli allt från noll kronor till tiotusentals kronor.

Det är pengar som behöver finnas med i kalkylen redan innan du bestämmer vad du har råd att betala för huset.