Fastighetsbolaget Emilshus ökade förvaltningsresultatet med 18 procent till 133 miljoner kronor under tredje kvartalet 2026. Det operativa kassaflödet steg samtidigt med 22 procent och bolaget höjer helårsprognosen från 495 till 500 miljoner kronor. Trots förbättringarna minskade nettovinsten.
Bakom tillväxten ligger framför allt ett större fastighetsbestånd. Förvärven lyfter både hyresintäkter och resultat, men kräver också mer finansiering. För stamaktieägarna blir förbättringen därför mindre än vad den totala resultattillväxten antyder.
Emilshus Q3 2026 i siffror
Rapporten, som publicerades den 15 oktober, visar högre hyresintäkter och driftnetto jämfört med motsvarande kvartal förra året.
| Nyckeltal | Q3 2026 jämfört med Q3 2025 |
|---|---|
| Hyresintäkter | 286 mkr, från 228 mkr |
| Driftnetto | 234 mkr, från 188 mkr |
| Förvaltningsresultat | 133 mkr, från 113 mkr |
| Förvaltningsresultat per stamaktie | 0,89 kr, från 0,78 kr |
| Operativt kassaflöde | 124 mkr, från 101 mkr |
| Resultat efter skatt | 147 mkr, från 167 mkr |
Hyresintäkterna ökade med 25 procent och driftnettot med 24 procent. Förvaltningsresultatet steg med 18 procent, medan ökningen per stamaktie stannade vid 14 procent.
Det är framför allt skillnaden mellan dessa tillväxttal som behöver förklaras.
Fastighetsförvärven driver tillväxten
Emilshus har fortsatt att expandera genom förvärv av kommersiella fastigheter, främst inom lätt industri och handel.
Vid utgången av september ägde bolaget 274 fastigheter, jämfört med 226 ett år tidigare. Fastighetsbeståndets redovisade värde hade ökat från 11,9 till 14,4 miljarder kronor.
Ett större bestånd ger naturligt fler hyresintäkter. Men det betyder inte automatiskt att de fastigheter som bolaget redan ägde har blivit mer lönsamma.
Under årets första nio månader ökade det totala driftnettot med 27 procent. I det jämförbara fastighetsbeståndet var driftnettot däremot praktiskt taget oförändrat.
Det är en betydelsefull skillnad. Emilshus växer kraftigt genom att köpa fler fastigheter, medan utvecklingen i det befintliga beståndet är betydligt lugnare.
Förvärvsdriven tillväxt behöver inte vara sämre än organisk tillväxt. Nya fastigheter kan ge stabila hyresintäkter under lång tid. Däremot måste de generera tillräckligt med avkastning för att motivera kostnaden för kapitalet som används vid köpen.
Varför ökar resultatet per stamaktie långsammare?
Förvaltningsresultatet ökade med 18 procent under kvartalet, men räknat per stamaktie blev förbättringen 14 procent.
Skillnaden beror framför allt på Emilshus finansiering med preferensaktier.
I juni emitterade bolaget 12 miljoner nya preferensaktier och tog in 360 miljoner kronor före emissionskostnader. Antalet preferensaktier ökade därmed från 30 till 42 miljoner.
Preferensaktierna har rätt till en kvartalsvis utdelning på 0,50 kronor per aktie.
Det innebär att den sammanlagda kvartalsutdelningen till preferensaktieägarna ökade från 15 till 21 miljoner kronor.
När förvaltningsresultatet fördelas på stamaktierna behöver denna utdelning först räknas bort.
För tredje kvartalet blir beräkningen ungefär följande:
- Q3 2025: 113 miljoner kronor i förvaltningsresultat, varav 15 miljoner reserveras för preferensaktieägarna. Kvar blir 98 miljoner kronor.
- Q3 2026: 133 miljoner kronor i förvaltningsresultat, varav 21 miljoner reserveras för preferensaktieägarna. Kvar blir 112 miljoner kronor.
Det är alltså inte någon större ökning av antalet stamaktier som förklarar skillnaden. Antalet stamaktier var i stort sett oförändrat.
I stället får stamaktieägarna dela på ett resultat som visserligen har vuxit, men där en större del först går till preferensaktieägarna.
Resultatet per stamaktie har ändå stärkts flera kvartal i rad
Sett över de senaste fem kvartalen har utvecklingen varit följande:
| Kvartal | Förvaltningsresultat per stamaktie |
|---|---|
| Q3 2025 | 0,78 kr |
| Q4 2025 | 0,76 kr |
| Q1 2026 | 0,80 kr |
| Q2 2026 | 0,86 kr |
| Q3 2026 | 0,89 kr |
Sedan årsskiftet har förvaltningsresultatet per stamaktie förbättrats varje kvartal.
Emilshus har som finansiellt mål att öka förvaltningsresultatet per stamaktie med minst 15 procent årligen. På rullande tolv månader uppgår tillväxten nu till 15 procent.
Bolaget ligger därmed i nivå med målet, även om ökningen under det senaste kvartalet var något lägre.
Kassaflödet växer men förvärven kräver stora investeringar
Det operativa kassaflödet ökade till 124 miljoner kronor, från 101 miljoner motsvarande kvartal 2025.
Det är en förbättring med 22 procent och visar att den löpande verksamheten genererar mer pengar enligt bolagets operativa kassaflödesmått.
Samtidigt är det viktigt att skilja detta mått från kassaflödet efter förändringar i rörelsekapitalet.
Det senare uppgick till 106 miljoner kronor under kvartalet, jämfört med 135 miljoner året före.
Skillnaden visar varför det inte räcker att enbart titta på det operativa kassaflödet för att bedöma hur mycket pengar som faktiskt tillförts bolagets kassa under perioden.
Under tredje kvartalet uppgick fastighetsförvärv och investeringar till 837 miljoner kronor.
Det är betydligt mer än verksamhetens löpande kassaflöde. Expansionen behöver därför finansieras med bland annat lån och nytt eget kapital.
Emilshus tog upp 632 miljoner kronor i nya banklån under kvartalet. Samtidigt minskade likvida medel från 417 miljoner kronor vid halvårsskiftet till 263 miljoner vid septemberutgången.
Det större kassaflödet är positivt, men den snabba expansionen gör att bolagets behov av extern finansiering fortfarande är omfattande.
Skulderna växer snabbare än den löpande intjäningen
Nettoskulden uppgick vid september månads slut till 7,9 miljarder kronor, jämfört med 6,2 miljarder ett år tidigare.
Belåningsgraden ökade samtidigt från 53 till 55 procent.
Även om bolagets genomsnittliga låneränta var oförändrad på 4,1 procent har de större lånevolymerna ökat finansieringskostnaderna.
Under kvartalet förbättrades driftnettot med 46 miljoner kronor. Men högre kostnader för central administration och ett försämrat finansnetto tog tillsammans 26 miljoner kronor av förbättringen.
Kvar blev en ökning av förvaltningsresultatet med 20 miljoner kronor.
Även räntetäckningsgraden har försvagats något, från 2,6 till 2,5 gånger. Andelen räntesäkrad skuld har minskat från 71 till 61 procent.
Emilshus håller sig fortfarande inom sina finansiella gränser. Belåningsgraden ska enligt bolagets policy varaktigt inte överstiga 60 procent och räntetäckningsgraden ska vara högre än 2,0 gånger.
Marginalerna till gränserna har dock minskat jämfört med för ett år sedan.
Det innebär att framtida förvärv behöver bedömas inte bara utifrån hur mycket hyresintäkter de tillför, utan också hur de påverkar skuldsättning, räntekostnader och resultatet per stamaktie.
Därför faller nettovinsten trots bättre förvaltningsresultat
Emilshus redovisar ett resultat efter skatt på 147 miljoner kronor för tredje kvartalet, jämfört med 167 miljoner kronor ett år tidigare.
Det kan framstå som motsägelsefullt när förvaltningsresultatet samtidigt har förbättrats.
Förklaringen ligger framför allt i värdeförändringar och skatt.
Fastigheternas redovisade värdeförändringar bidrog positivt med endast 1 miljon kronor under kvartalet, jämfört med 76 miljoner ett år tidigare.
Samtidigt ökade de positiva värdeförändringarna på räntederivat kraftigt, från 20 till 97 miljoner kronor.
Därmed steg faktiskt resultatet före skatt från 209 till 232 miljoner kronor.
Det som fick vinsten efter skatt att minska var den större skattekostnaden.
Den sammanlagda skattekostnaden ökade från 42 till 85 miljoner kronor. En betydande del av förändringen kom från uppskjuten skatt, där kostnaden steg från 28 till 72 miljoner kronor.
Vinsten minskade alltså inte därför att fastighetsförvaltningen gick sämre. Den minskade trots högre förvaltningsresultat och högre resultat före skatt, eftersom skattekostnaden ökade ännu mer.
Värdeförändringarna är inte samma sak som kassaflöde
Det finns ytterligare en viktig skillnad i rapporten.
Under januari–september redovisade Emilshus positiva värdeförändringar på fastigheterna med 98 miljoner kronor.
Av dessa kom 55 miljoner kronor från återlagda skatterabatter i samband med fastighetsförvärv. Resterande förändringar avsåg bland annat direktavkastningskrav och förväntade driftnetton.
Hela värdeförändringen kan därför inte tolkas som att marknadspriserna på jämförbara fastigheter har stigit lika mycket.
Även de stora positiva värdeförändringarna på räntederivaten är redovisningsmässiga och ska inte förväxlas med pengar som den löpande verksamheten har genererat.
För den som vill bedöma Emilshus löpande intjäning ger därför förvaltningsresultatet och kassaflödet en tydligare bild än nettovinsten ensamt.
Emilshus höjer prognosen till 500 miljoner kronor
Bolaget räknar nu med ett förvaltningsresultat på 500 miljoner kronor för helåret 2026.
Den tidigare prognosen var 495 miljoner kronor.
Höjningen är därmed fem miljoner kronor, motsvarande ungefär en procent. Den är positiv men förhållandevis begränsad sett till bolagets storlek och tillväxt.
Under årets första nio månader uppgick förvaltningsresultatet till 374 miljoner kronor.
För att nå den nya prognosen behöver Emilshus därmed redovisa omkring 126 miljoner kronor under fjärde kvartalet.
Det kan jämföras med 110 miljoner kronor under fjärde kvartalet 2025 och 133 miljoner under årets tredje kvartal.
Den nya prognosen förutsätter alltså en tydlig förbättring jämfört med fjolårets avslutning, men inte ett högre kvartalsresultat än det som just redovisats.
Prognosen bygger på det befintliga fastighetsbeståndet och tillkännagivna förvärv.
Det viktigaste att följa efter Q3-rapporten
Emilshus har levererat en tydlig förbättring i den löpande fastighetsförvaltningen. Resultatet per stamaktie har vuxit under flera kvartal och kassaflödet visar en positiv utveckling.
Samtidigt visar rapporten att den kraftiga tillväxten framför allt kommer från förvärv. Det jämförbara beståndet har inte haft samma utveckling, medan skulderna och finansieringskostnaderna har ökat.
Det gör tre frågor särskilt betydelsefulla inför kommande rapporter: om förvärven fortsätter att höja resultatet per stamaktie, om kassaflödet växer i takt med finansieringsbehovet och om det befintliga fastighetsbeståndet börjar bidra mer till tillväxten.
Den höjda prognosen visar att Emilshus räknar med en fortsatt stark avslutning på året. Men den långsiktiga prövningen blir hur mycket av expansionen som faktiskt omvandlas till högre intjäning för stamaktieägarna.
Emilshus fullständiga siffror och kommentarer finns i bolagets delårsrapport för januari–september 2026.