Vill du hyra ut din hyresrätt i andra hand behöver du normalt tillstånd från hyresvärden. Får du nej kan du vända dig till hyresnämnden, som kan godkänna uthyrningen även om hyresvärden motsätter sig den. Men det krävs godtagbara skäl, och du får inte börja hyra ut utan tillstånd.

Här går vi igenom när tillstånd behövs, vilka skäl som kan godtas, hur du ansöker och vad du kan göra om hyresvärden säger nej.

När krävs tillstånd för att hyra ut en hyresrätt?

Du behöver tillstånd när någon annan ska använda din hyreslägenhet självständigt. Det gäller även om uthyrningen bara är tillfällig eller om personen får bo där gratis.

Det avgörande är inte vad ni kallar överenskommelsen, utan hur lägenheten faktiskt används.

Situation	Krävs tillstånd?
Du hyr ut hela lägenheten	Ja
Du lånar ut lägenheten gratis	Ja
Du hyr ut ett rum och bor själv kvar	Normalt nej
Du flyttar ut men behåller ett rum för egna saker	Normalt ja
Du låter någon annan bo i lägenheten medan du arbetar på annan ort	Ja

Den vanligaste missuppfattningen gäller skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning.

Om du bor kvar och delar lägenheten med en annan person handlar det normalt om en inneboende. Då behövs vanligtvis inget särskilt tillstånd.

Men om du själv flyttar ut och någon annan i praktiken disponerar lägenheten kan det räknas som andrahandsuthyrning även om du har kvar möbler, ett eget rum eller din folkbokföringsadress.

Det räcker alltså inte att formellt behålla en del av bostaden för att undvika tillståndskravet.

Vilka skäl godtas för andrahandsuthyrning?

Om hyresvärden inte vill godkänna uthyrningen kan hyresnämnden lämna tillstånd om du har så kallade beaktansvärda skäl.

Det handlar i regel om situationer där du tillfälligt behöver bo någon annanstans men har anledning att behålla din hyresrätt.

Skäl	Exempel
Arbete på annan ort	Du får en tidsbegränsad anställning i en annan stad
Studier	Du ska studera på en annan ort under en period
Provsamboende	Du vill pröva att bo tillsammans med din partner
Utlandsvistelse	Du ska arbeta eller vistas utomlands under en längre tid
Sjukdom	Du behöver tillfälligt bo någon annanstans av hälsoskäl
Särskilda familjeförhållanden	Din familjesituation gör att du tillfälligt behöver ett annat boende

Listan är inte uttömmande. Även andra jämförbara omständigheter kan godtas.

Däremot räcker det normalt inte att du vill behålla lägenheten som en extra bostad eller hyra ut den för att tjäna pengar.

Ett godtagbart skäl garanterar inte tillstånd

Hyresnämnden gör en samlad bedömning. Förutom ditt skäl för uthyrningen ska hyresvärden sakna befogad anledning att motsätta sig den.

Det kan exempelvis finnas invändningar mot den person som ska flytta in, om konkreta omständigheter talar för att personen inte kommer att sköta boendet.

Den planerade andrahandshyran måste också vara skälig.

Därför är det viktigt att kunna beskriva både varför du behöver hyra ut och hur uthyrningen ska fungera.

Så ansöker du om att hyra ut i andra hand

1. Börja med hyresvärden

Kontakta hyresvärden innan du ingår en ovillkorlig överenskommelse om uthyrning.

En ansökan bör innehålla:

• Varför du behöver hyra ut lägenheten.
• När uthyrningen ska börja och sluta.
• Vem som ska bo i lägenheten.
• Vilken hyra du tänker ta ut.
• Kontaktuppgifter till dig och den tilltänkta andrahandshyresgästen.

Bifoga gärna handlingar som visar varför uthyrningen behövs, exempelvis ett studieintyg eller ett intyg om tillfälligt arbete på annan ort.

Be om ett skriftligt godkännande och spara det tillsammans med ditt hyresavtal.

2. Om hyresvärden säger nej – ansök hos hyresnämnden

Ett nej från hyresvärden betyder inte att du måste ge upp planerna.

Du kan ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som gör en självständig prövning enligt hyreslagen.

Ansökan är kostnadsfri.

Sveriges Domstolar har särskilda instruktioner och blanketten HN1c för den som vill ansöka om godkännande av andrahandsuthyrning.

I ansökan behöver du bland annat ange uppgifter om lägenheten, hyresvärden, personen som ska hyra och vilken period ansökan gäller.

Du behöver också förklara varför du vill hyra ut. Skicka med de intyg och andra handlingar som styrker dina uppgifter.

Hyresnämnden kan begära kompletteringar och ge hyresvärden möjlighet att yttra sig innan beslut fattas.

3. Vänta på beslut innan uthyrningen börjar

Det är viktigt att inte låta andrahandshyresgästen flytta in innan du har fått tillstånd.

Om ni skriver ett andrahandskontrakt i förväg bör avtalet tydligt ange att det bara gäller om uthyrningen godkänns.

Ett tillstånd är kopplat till den aktuella uthyrningen. Du kan inte utgå från att samma tillstånd automatiskt gäller om du senare vill byta andrahandshyresgäst eller förlänga perioden.

Vad händer om hyresnämnden också säger nej?

Här finns en viktig skillnad mellan hyresvärdens och hyresnämndens beslut.

Hyresvärdens nej kan prövas av hyresnämnden. Men hyresnämndens avslag kan som huvudregel inte överklagas.

Det finns ett undantag. Om hyresnämnden bedömer att frågan är viktig för rättstillämpningen kan den tillåta ett överklagande till Svea hovrätt.

Den möjligheten gäller alltså inte automatiskt för alla avslagsbeslut.

Får du avslag behöver du därför noggrant läsa beslutet och kontrollera om det finns någon möjlighet att gå vidare. Du bör inte påbörja uthyrningen i förhoppningen att frågan ska kunna lösas senare.

Hur länge får man hyra ut en hyresrätt?

Ett tillstånd till andrahandsuthyrning ska vara tidsbegränsat.

Hyresnämnden lämnar normalt tillstånd för högst ett år i taget. Om du fortfarande har godtagbara skäl när perioden löper ut kan du ansöka om förlängning.

Det finns ingen generell lagregel som säger att en hyresrätt aldrig får hyras ut längre än tre år. Däremot lämnar hyresnämnden i regel inte tillstånd för mer än tre år sammanlagt.

En längre sammanhängande period kan också vara möjlig i särskilda situationer, exempelvis vid ett längre utlandsuppdrag.

Hur lång tid som godkänns beror på omständigheterna. Det är därför klokt att ansöka för den period du faktiskt kan motivera och inte begära längre uthyrningstid än du behöver.

Hur mycket får man ta i andrahandshyra?

När du hyr ut en hyresrätt får du inte sätta hyran hur högt som helst.

Grundregeln är att du inte får ta mer betalt för en omöblerad lägenhet än den hyra du själv betalar.

Om lägenheten hyrs ut möblerad får du göra ett skäligt tillägg för möbler och utrustning. Tillägget får vara högst 15 procent av förstahandshyran.

Du får även lägga till faktiska kostnader för exempelvis el och bredband, om dessa inte redan ingår.

Exempel: Hyra för en möblerad lägenhet

Anta att din ordinarie hyra är 8 000 kronor i månaden.

Kostnad	Belopp
Ordinarie hyra	8 000 kr
Möbeltillägg, 15 procent	1 200 kr
Faktisk elkostnad	350 kr
Totalt	9 550 kr

I det här exemplet kan 9 550 kronor vara en tillåten månadshyra, förutsatt att möblerna motiverar hela tillägget och elkostnaden verkligen uppgår till 350 kronor.

Femton procent är ett tak, inte ett påslag som alltid får användas fullt ut.

Om du tar ut för hög hyra kan andrahandshyresgästen i vissa fall få tillbaka pengar. Läs mer om hur du kontrollerar om hyran är för hög.

Du kan också läsa om beräkningen hos Sveriges Domstolar i deras vägledning om skälig hyra vid uthyrning av bostad.

Du ansvarar fortfarande för lägenheten

När du hyr ut i andra hand är du fortfarande förstahandshyresgäst och ansvarig gentemot hyresvärden.

Det innebär bland annat att du ansvarar för att hyran betalas i tid och att lägenheten sköts.

Om andrahandshyresgästen inte betalar dig måste du ändå betala hyran till hyresvärden. Om lägenheten skadas eller grannarna utsätts för störningar kan det också få konsekvenser för dig.

Innan uthyrningen börjar bör ni därför ha ett skriftligt andrahandskontrakt som reglerar hyra, betalning, uthyrningstid, uppsägning och vad som ingår.

Dokumentera gärna lägenhetens skick med fotografier och skriv en inventarielista om den hyrs ut möblerad.

Vad händer om du hyr ut utan tillstånd?

Olovlig andrahandsuthyrning kan medföra att ditt förstahandskontrakt förverkas och att du förlorar lägenheten.

Risken är särskilt allvarlig eftersom det inte räcker att ha ett skäl som du själv tycker är rimligt. Du behöver faktiskt ha fått hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd.

Även uttag av oskäligt hög andrahandshyra kan få allvarliga följder för förstahandskontraktet.

Gäller samma regler för bostadsrätt?

Nej. Det finns viktiga skillnader mellan att hyra ut en hyresrätt och att hyra ut en bostadsrätt i andra hand.

För en bostadsrätt är det normalt bostadsrättsföreningens styrelse som ska ge tillstånd, och reglerna för prövning och hyressättning skiljer sig från dem som gäller för hyresrätter.

Den nya privatuthyrningslagen, som började gälla den 1 juli 2026, omfattar inte andrahandsuthyrning av hyresrätter.

För dig som vill hyra ut din vanliga hyreslägenhet är det alltså fortfarande reglerna i hyreslagen som styr.

Det viktigaste innan du hyr ut

Kontrollera först om upplägget räknas som andrahandsuthyrning eller om personen faktiskt ska vara inneboende.

Om tillstånd behövs ska du söka det innan uthyrningen börjar. Får du nej från hyresvärden kan du ansöka hos hyresnämnden, men det är viktigt att kunna styrka varför du behöver hyra ut.

Se också till att hyran är skälig, att uthyrningstiden är tydligt bestämd och att ni skriver ett ordentligt avtal.

Det är ditt förstahandskontrakt som står på spel om uthyrningen inte sköts enligt reglerna.