Reglerna för att hyra ut en bostadsrätt ändrades den 1 juli 2026. Den största skillnaden är hur hyran bestäms: den gamla modellen där en kostnadsbaserad hyra räknades fram utifrån bostadens marknadsvärde och driftskostnader gäller inte längre för nya avtal.

Samtidigt ändrades reglerna för hur tidigare uthyrningar får påverka föreningens eller Hyresnämndens bedömning. Även reglerna om uppsägning ser annorlunda ut.

För den som ska hyra ut en bostadsrätt under 2026 är det därför viktigt att först kontrollera när hyresavtalet ingås. Ett avtal från före den 1 juli kan följa äldre regler, medan ett nytt avtal omfattas av det nya systemet.

Här går vi igenom hela processen – från föreningens tillstånd till hyra, kontrakt, deposition, uppsägning och skatt.

Det här ändrades den 1 juli 2026

För bostadsrättsägare är två regelverk särskilt viktiga.

Bostadsrättslagen reglerar om du får låta någon annan använda bostadsrätten självständigt. Den nya privatuthyrningslagen reglerar i sin tur själva hyresförhållandet mellan dig och den som hyr bostaden.

De största förändringarna från den 1 juli 2026 är:

Område	Regler från 1 juli 2026
Hyra	Jämförs i större utsträckning med hyran för liknande privatuthyrda bostäder
Tidigare uthyrning	Ska normalt bara väga emot dig om uthyrningen varit av betydande omfattning
Uppsägning	Tre månader är huvudregel även för hyresgästen
Tidsbestämt avtal	Hyresvärden kan normalt inte säga upp avtalet i förtid bara för att vilja ha tillbaka bostaden
Gamla kontrakt	Äldre privatuthyrningsavtal fortsätter följa de gamla reglerna

Den som vill läsa mer om flera förändringar som trädde i kraft samtidigt hittar även vår sammanställning av nya lagar den 1 juli 2026.

Behöver du tillstånd för att hyra ut bostadsrätten?

Ja, om någon annan ska använda bostadsrätten självständigt.

Huvudregeln är att styrelsen i bostadsrättsföreningen först måste godkänna andrahandsuthyrningen. Om föreningen säger nej kan du i nästa steg ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden.

Det spelar ingen avgörande roll om du tar ut hyra eller låter någon bo där gratis. Det centrala är om den andra personen får använda lägenheten självständigt.

Att hyra ut utan det tillstånd som krävs kan i allvarliga fall leda till att bostadsrätten förverkas.

Det säkraste är därför att alltid ha ett skriftligt godkännande innan hyresgästen flyttar in.

När räknas det som inneboende i stället?

Du behöver normalt inte tillstånd från föreningen för att ha en inneboende om du själv fortfarande bor i bostaden och använder den i verklig omfattning.

Gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är däremot viktig.

Om du exempelvis flyttar till en annan stad och låter någon annan disponera nästan hela bostaden självständigt blir det normalt inte en inneboendesituation bara för att du behåller ett rum eller fortfarande är folkbokförd på adressen.

Från den 1 juli 2026 har lagstiftningen blivit tydligare på den punkten. Om bostadsrättshavaren inte använder bostaden som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning ska även upplåtelse av en del av bostaden kunna ses som självständigt brukande.

I förarbetena nämns omkring 80–100 dagar om året eller två till tre dagar i veckan som tänkbara riktmärken för användning i beaktansvärd utsträckning. Det är dock ingen exakt lagstadgad gräns.

Bedömningen görs utifrån hur bostaden faktiskt används.

Vilka skäl kan godtas för andrahandsuthyrning?

För en bostadsrätt räcker det att du har skäl för uthyrningen. Kravet är mindre strängt än för den som vill hyra ut en hyresrätt i andra hand.

Vanliga skäl som kan godtas är arbete eller studier på annan ort, längre vistelse utomlands, vård av en närstående, provsamboende eller att bostaden tillfälligt är svår att sälja.

Även uthyrning till en närstående kan godtas. Ålder, sjukdom eller att bostaden har köpts inför en framtida pensionering kan också spela in.

Det betyder däremot inte att varje önskan om uthyrning automatiskt ska godkännas.

Att enbart behålla en bostadsrätt för att använda den som långsiktig uthyrningsinvestering är betydligt svagare som skäl.

Tidigare uthyrning stoppar inte automatiskt en ny ansökan

Det här är en viktig förändring från den 1 juli 2026.

Tidigare uthyrningar får numera normalt bara väga emot bostadsrättshavaren om uthyrningen har varit av betydande omfattning.

Något eller några års tidigare uthyrning behöver därför inte vara tillräckligt för att säga nej till en ny period.

I förarbetena anges omkring fem års uthyrning som ett exempel på en omfattning som typiskt sett kan börja betraktas som betydande. Det är dock ingen absolut femårsgräns.

Samtidigt måste själva skälet fortfarande vara relevant.

Om du exempelvis ska studera på annan ort i tre år kan studierna i princip motivera en uthyrning under hela perioden.

Provsamboende eller att bostaden är svårsåld är däremot normalt skäl som bara kan motivera uthyrning under en mer begränsad tid.

Föreningen kan ändå säga nej

Att du har ett godtagbart skäl betyder inte att föreningen alltid måste acceptera uthyrningen.

Föreningen kan ha befogad anledning att motsätta sig den.

Det kan exempelvis handla om att den tilltänkta hyresgästen tidigare visat att det finns risk för störningar eller misskötsamhet.

I en liten bostadsrättsförening kan även ett mycket stort antal uthyrda lägenheter få större betydelse eftersom föreningens löpande arbete och möjligheten att bemanna styrelsen kan påverkas.

Det är alltså en helhetsbedömning.

Så gör du om bostadsrättsföreningen säger nej

Om styrelsen avslår din ansökan kan du gå vidare till Hyresnämnden.

I ansökan bör du ange vem som ska hyra lägenheten, vilken period uthyrningen gäller och varför du behöver hyra ut.

Bifoga gärna handlingar som styrker skälet. Ska du studera kan ett antagningsbesked eller studieintyg vara relevant. Vid arbete på annan ort kan ett anställningsavtal eller arbetsgivarintyg vara användbart.

Ansökan är kostnadsfri.

Du hittar information och ansökningsväg hos Sveriges Domstolar för uthyrning av bostadsrätt i andra hand.

Hyresnämndens beslut i sådana ärenden går normalt inte att överklaga. I vissa enskilda fall kan Hyresnämnden dock tillåta att beslutet överklagas.

Skriv inte ett ovillkorat avtal innan tillståndet finns

Det går att skriva hyresavtalet innan föreningen eller Hyresnämnden sagt ja, men då bör avtalet uttryckligen vara villkorat av att nödvändigt tillstånd beviljas.

Annars kan du hamna i en situation där du har lovat ut en bostad som du sedan inte har rätt att upplåta.

Det praktiskt enklaste är att få tillståndet först och skriva det slutliga avtalet därefter.

Föreningen får ta avgift för andrahandsuthyrning

En bostadsrättsförening får ta ut en särskild avgift för andrahandsuthyrningen om det finns stöd för detta i stadgarna.

Avgiften får högst motsvara tio procent av årets prisbasbelopp per bostad och år.

Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor. Den högsta avgiften för ett helt års uthyrning blir därmed 5 920 kronor.

Om uthyrningen bara gäller en del av året ska avgiften beräknas efter antalet månader.

Så bestäms hyran efter 1 juli 2026

Det är här den största praktiska förändringen finns.

För nya privatuthyrningsavtal gäller inte längre den gamla modellen där man räknade fram en kostnadsbaserad hyra utifrån bostadens marknadsvärde, en avkastningsränta och driftskostnader.

I stället bestämmer hyresvärden och hyresgästen hyran i avtalet.

Men hyran är inte helt fri.

Hyresgästen kan vända sig till Hyresnämnden och begära att hyran sänks om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade bostäder som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen.

Det innebär att hyran i större utsträckning ska bedömas mot den faktiska privatuthyrningsmarknaden.

Jämför med liknande privatuthyrda bostäder

Vid en bedömning kan bland annat följande spela roll:

• bostadens storlek
• läge
• standard och skick
• planlösning och utrustning
• om bostaden hyrs ut möblerad
• vilka förmåner som ingår
• efterfrågan på jämförbara bostäder.

Förarbetena pekar på att en enda annons eller en enda jämförelselägenhet normalt ger ett svagt underlag.

Om det går är det bättre att dokumentera flera verkligt jämförbara uthyrningar.

Tre jämförelseobjekt nämns i förarbetena som ett tänkbart riktmärke, men inte heller det är någon absolut regel.

Är tio procent över marknadshyran tillåtet?

Nej, inte automatiskt.

I förarbetena nämns att mer än omkring tio procent över den normala hyran för jämförbara privatuthyrda bostäder kan vara ett riktmärke för när en hyra börjar bli väsentligt högre.

Det betyder inte att lagen ger bostadsrättsägaren rätt att alltid lägga på tio procent.

Det finns ingen fast ”10-procentsregel” i lagen.

Den verkliga bedömningen görs utifrån jämförelseobjekten och omständigheterna i varje fall.

Bolån och ränta bestämmer inte längre hyran

Det här är en viktig skillnad mot det tidigare regelverket.

Du kan inte längre utgå från bostadens marknadsvärde och din kapitalkostnad för att räkna fram en laglig hyra för ett nytt kontrakt.

Att du har ett stort bolån eller höga räntekostnader innebär alltså inte i sig att du får ta ut en högre hyra.

Inte heller bostadsrättsföreningens månadsavgift fungerar som någon direkt max- eller minimihyra.

Den kan vara relevant när du själv räknar på ekonomin, men Hyresnämndens bedömning utgår från hyrorna för jämförbar privatuthyrning.

Får man lägga på 15 procent för möbler?

Det finns ingen generell sådan regel för nya privatuthyrningsavtal av bostadsrätter.

Regeln om ett möbeltillägg på högst 15 procent gäller i stället andrahandsuthyrning av hyresrätter.

Det är ett bra exempel på varför de två upplåtelseformerna måste hållas isär.

För en bostadsrätt som omfattas av den nya privatuthyrningslagen ska möbleringen i stället vägas in när man bedömer vad liknande privatuthyrda bostäder kostar.

Vad händer om hyran är för hög?

Hyresgästen kan ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran prövad.

Om nämnden bedömer att hyran är väsentligt högre än jämförbara privatuthyrningshyror kan den sättas ned.

Den nya hyran gäller som huvudregel från den dag då ansökan kom in till Hyresnämnden.

Om beslutet får verkan bakåt kan hyresvärden bli skyldig att betala tillbaka för mycket betald hyra och ränta.

Det är därför klokt att spara underlaget som användes när hyran bestämdes.

Gamla hyresavtal följer fortfarande de gamla reglerna

Ett privatuthyrningsavtal som ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter att omfattas av den äldre lagen om uthyrning av egen bostad.

Där finns den gamla kostnadsbaserade hyresmodellen kvar.

Det innebär att två personer som hyr liknande bostadsrätter under hösten 2026 kan omfattas av olika regler beroende på när deras avtal ingicks.

Det är därför inte tillräckligt att fråga ”vad gäller 2026?”.

Den första frågan måste vara: När skrevs avtalet?

Uppsägning efter 1 juli 2026

Även uppsägningsreglerna ändrades.

För ett nytt avtal som gäller tills vidare är huvudregeln att avtalet upphör vid ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen.

Det innebär normalt tre månaders uppsägningstid för både bostadsrättsägaren och hyresgästen.

Eftersom lagen är tvingande till hyresgästens fördel kan hyresgästen genom avtalet få en kortare uppsägningstid.

Hyresvärden kan däremot inte försämra hyresgästens rättigheter genom avtalet.

Tidsbestämt avtal binder hyresvärden

Ett tidsbestämt kontrakt upphör när den avtalade tiden löper ut.

Hyresgästen kan säga upp avtalet tidigare med den uppsägningstid som följer av lagen.

För hyresvärden är situationen annorlunda.

Efter den 1 juli 2026 kan en bostadsrättsägare normalt inte säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid bara därför att han eller hon plötsligt vill flytta tillbaka.

Det krävs i stället exempelvis en sådan allvarlig misskötsamhet som enligt lagen kan ge rätt att avsluta hyresförhållandet.

Det gör valet mellan tillsvidareavtal och tidsbestämt avtal viktigare.

Vet du att bostaden ska vara tillgänglig igen ett visst datum kan ett tidsbestämt avtal vara naturligt. Men du måste då också vara beredd på att själv vara bunden fram till slutdatumet så länge hyresgästen sköter sig.

Mer om vad som kan hända när ett kontrakt redan är påskrivet finns i vår guide om att ångra hyresavtal innan inflyttning.

Har andrahandshyresgästen besittningsskydd?

Normalt inte när uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen.

Hyresgästen har då inte någon rätt att kräva att få bo kvar efter att ett tidsbestämt avtal löpt ut eller ett tillsvidareavtal sagts upp på korrekt sätt.

Detta skiljer privatuthyrning från många vanliga hyresförhållanden.

Vad gäller för deposition 2026?

Det diskuterades nya särskilda depositionsregler inför reformen, bland annat ett tak på tre månadshyror och särskild hantering av pengarna.

De reglerna infördes inte den 1 juli 2026.

Det finns alltså inte någon ny generell regel som säger att depositionen för privatuthyrning får vara högst tre månadshyror eller att den måste placeras hos en myndighet eller tredje part.

Det gör det extra viktigt att depositionen regleras tydligt i hyresavtalet.

Ange vilket belopp som betalats, vad depositionen får användas till, när avdrag får göras och när resterande pengar ska återbetalas.

Dokumentera dessutom bostadens skick med bilder och gärna ett skriftligt besiktningsprotokoll när hyresgästen flyttar in och ut.

Skriv alltid ett ordentligt avtal

Privatuthyrningslagen innebär att avtalet ska vara skriftligt om någon av parterna begär det.

I praktiken bör ett andrahandsavtal för en bostadsrätt alltid vara skriftligt.

Avtalet bör åtminstone ange parterna, vilken bostad som hyrs ut, när hyresperioden börjar, om kontraktet är tidsbestämt eller gäller tills vidare, hyrans storlek och vilka kostnader som ingår.

Reglera också deposition, betalningsdag, nycklar, inventarier, skador, uppsägning och hur meddelanden mellan parterna ska lämnas.

Om tillståndet från föreningen eller Hyresnämnden ännu inte är klart bör det uttryckligen stå att avtalet bara gäller under förutsättning att tillstånd beviljas.

Kan hyran höjas under avtalet?

Den nya privatuthyrningslagen ger möjlighet att avtala om indexreglering.

För att en sådan höjning ska kunna genomföras måste den befintliga hyran normalt ha gällt i minst ett år.

Ändringen ska meddelas skriftligt och kan tidigast börja gälla vid ett månadsskifte en månad efter meddelandet.

Det är därför bättre att bestämma hur framtida hyresändringar ska hanteras redan när kontraktet skrivs än att försöka improvisera en höjning senare.

Så beskattas uthyrningen av bostadsrätten

Hyran du får in är normalt skattepliktig.

För en vanlig privatbostadsrätt beskattas överskottet med 30 procent.

Du får ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år.

Utöver det får du normalt dra av den del av avgiften till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda perioden och den del av bostaden som faktiskt hyrs ut.

Även en särskild avgift som bostadsrättsföreningen tar ut för andrahandsuthyrningen får normalt dras av.

En förenklad beräkning ser därför ut så här:

Hyresintäkter – 40 000 kronor – avdragsgill föreningsavgift – föreningens uthyrningsavgift = skattepliktigt överskott.

Skatten är sedan 30 procent av ett positivt överskott.

Exempel på skatt vid uthyrning

Anta att du hyr ut bostadsrätten för 12 000 kronor i månaden under tio månader.

Hyresintäkten blir då 120 000 kronor.

Om den avdragsgilla delen av bostadsrättsavgiften för perioden är 35 000 kronor blir beräkningen:

Beräkning	Belopp
Hyresintäkt	120 000 kr
Schablonavdrag	−40 000 kr
Avdragsgill BRF-avgift	−35 000 kr
Skattepliktigt överskott	45 000 kr
Skatt, 30 procent	13 500 kr

Bolåneräntan dras inte av i just den här uthyrningsberäkningen.

Det är ytterligare ett skäl att inte blanda ihop hur skatten beräknas med hur en skälig hyra bestäms.

Om du bara hyr ut ett rum

Vid uthyrning av ett rum i en bostadsrätt där du själv bor kvar behövs normalt inget tillstånd till andrahandsuthyrning.

Men privatuthyrningslagen kan ändå bli aktuell för själva hyresförhållandet.

Skattemässigt får du inte dra av hela bostadsrättsavgiften bara för att ett rum hyrs ut.

Du får i stället räkna på den del av avgiften som motsvarar den faktiskt uthyrda delen och uthyrningstiden.

Gemensamma ytor som kök och badrum räknas normalt inte som en del som den inneboende ensam disponerar.

Bostadsrätt och hyresrätt har olika regler

Den här guiden gäller i första hand bostadsrätter.

Om du själv bor i en hyresrätt och vill hyra ut den i andra hand gäller inte privatuthyrningslagen.

Då används reglerna i hyreslagen i stället.

Skillnaderna är stora.

En förstahandshyresgäst måste normalt ha hyresvärdens eller Hyresnämndens tillstånd och visa så kallade beaktansvärda skäl.

Hyran får normalt inte vara högre än förstahandshyran plus tillåtna tillägg.

Vid möblerad uthyrning av en hyresrätt får möbeltillägget högst vara 15 procent.

Den regeln ska alltså inte användas när du räknar hyran för en bostadsrätt enligt den nya privatuthyrningslagen.

Viktigast att göra innan du hyr ut

Det säkraste sättet att undvika problem är att göra saker i rätt ordning.

Kontrollera först om upplåtelsen verkligen är en andrahandsuthyrning eller bara inneboende. Ansök därefter om föreningens tillstånd och gå vidare till Hyresnämnden om styrelsen säger nej.

Bestäm sedan hyran med hjälp av verkligt jämförbara privatuthyrda bostäder och spara underlaget.

Skriv därefter ett ordentligt avtal som följer reglerna efter den 1 juli 2026, dokumentera lägenhetens skick och reglera eventuell deposition tydligt.

Till sist bör du redan från början räkna på skatten och den avgift som bostadsrättsföreningen eventuellt tar ut.

Den viktigaste förändringen under 2026 är att gamla tumregler inte längre räcker. Den tidigare kostnadsbaserade hyran, den gamla uppsägningstiden och regler som egentligen gäller hyresrätter förekommer fortfarande i många äldre guider och avtalsmallar.

För ett nytt privatuthyrningsavtal efter den 1 juli 2026 behöver du utgå från det nya regelverket.