Sveafastigheter får höjt kreditbetyg av Fitch efter den genomförda fusionen med KlaraBo. Betyget går från BBB− till BBB med stabila utsikter. För bolaget är beskedet framför allt viktigt inför framtida refinansieringar – men det betyder inte att dagens räntekostnader plötsligt faller.
Fitch höjer Sveafastigheter till BBB
Fitch höjer Sveafastigheters långsiktiga kreditbetyg och betyget på bolagets seniora icke-säkerställda skulder från BBB− till BBB.
Utsikterna är stabila.
Bakom uppgraderingen ligger framför allt den genomförda fusionen med KlaraBo och Sveafastigheters arbete med att förlänga skuldportföljens löptider. Det sammanslagna bolaget har också fått större kassaflöden och en bredare kapitalstruktur.
I Sveafastigheters besked om kreditbetyget lyfter bolaget bland annat fram bättre tillgång till kapitalmarknaden och en större andel kassaflödesgenererande fastigheter.
BBB innebär fortfarande investment grade. Sveafastigheter befann sig alltså redan före höjningen på den sidan av kreditgränsen. Skillnaden är att bolaget nu får ytterligare ett steg mellan sig och BB+-nivån, där obligationer normalt inte längre räknas som investment grade.
Det kan få praktisk betydelse nästa gång stora lån ska refinansieras.
Uppgraderingen var till stor del väntad
Fitchs besked kommer inte som en fullständig överraskning.
När fusionen mellan Sveafastigheter och KlaraBo presenterades i maj satte Fitch bolagets BBB−-betyg på så kallad Rating Watch Positive. Redan då pekade kreditvärderingsinstitutet på möjligheten att höja betyget till BBB när fusionen var genomförd och skuldportföljens löptid hade förbättrats.
Under augusti tog Sveafastigheter ytterligare ett stort steg genom att emittera en 5,5-årig obligation på 350 miljoner euro. Fitch beskrev därefter en uppgradering som sannolik när refinansieringen, obligationsemissionen och själva fusionen var genomförda.
Dagens besked kan därför snarare ses som ett kvitto på att bolaget har genomfört den finansieringsplan som Fitch hade väntat på än som en plötslig förändring i kreditbedömningen.
Det gör också att en del av den positiva effekten kan ha varit känd av obligations- och aktiemarknaden redan före själva beskedet.
Fusionen gör Sveafastigheter större – men skulderna är fortfarande höga
Fusionen med KlaraBo slutfördes den 30 september. KlaraBos tillgångar och skulder har därmed gått över till Sveafastigheter.
Den nya koncernen får ett fastighetsbestånd med ett pro forma-värde på omkring 47 miljarder kronor. De räntebärande skulderna uppgavs inför fusionen till omkring 21,7 miljarder kronor.
Det är viktigt eftersom Fitchhöjningen inte bör tolkas som att fusionen i sig har gjort Sveafastigheter lågt belånat.
Den pro forma-beräknade belåningsgraden låg på ungefär 45 procent. Sveafastigheter låg ensamt på omkring 43 procent i samma jämförelse.
Den stora förbättringen ligger i stället i storlek, kassaflöde, synergier och möjligheterna att hantera finansieringen mer effektivt.
Bolagen räknade inför samgåendet med årliga synergier på minst 120 miljoner kronor. Av dessa väntades minst 35 miljoner komma från finansieringen – redan innan en eventuell ytterligare fördel från ett högre kreditbetyg räknades in.
Kortare kapitalbindning har varit en svaghet
Sveafastigheters finansiering var ett tydligt område att arbeta vidare med redan före fusionen.
Vid utgången av juni hade bolaget omkring 13,5 miljarder kronor i räntebärande skulder. Belåningsgraden låg då på 45 procent och räntetäckningsgraden på 1,9 gånger.
Den genomsnittliga räntan var 3,33 procent.
Samtidigt var den genomsnittliga kapitalbindningen bara 2,5 år. Nästan 5,9 miljarder kronor av skulderna hade förfall under 2027.
Det innebar att en stor mängd finansiering relativt snart skulle behöva förhandlas om eller ersättas.
För ett fastighetsbolag spelar detta stor roll. Även ett bolag med stabila hyresintäkter kan bli känsligt om en stor del av skulderna måste refinansieras under en period när räntorna eller investerarnas riskpremier är höga.
Den som vill förstå hur sådana mått påverkar fastighetsbolag kan läsa Hurbra-guiden så läser du en fastighetsrapport.
Sveafastigheters senaste åtgärder handlar därför inte bara om att få ett bättre betyg på papperet. De minskar också koncentrationen av framtida refinansieringar.
Så kan BBB påverka Sveafastigheters ränta
Den kanske viktigaste frågan är om det högre kreditbetyget faktiskt gör Sveafastigheters lån billigare.
Svaret är: potentiellt ja, men framför allt framöver.
Befintliga obligationer får inte automatiskt lägre kupong för att Fitch höjer betyget. Sveafastigheter har exempelvis euroobligationer med fasta kuponger på 4,375 respektive 4,50 procent. De avtalen förändras inte av dagens besked.
Det högre kreditbetyget blir i stället relevant när bolaget behöver:
- emittera nya obligationer
- refinansiera gamla lån
- förhandla om finansiering
- attrahera institutionella investerare
Om marknaden bedömer Sveafastigheters kreditrisk som lägre kan investerarna acceptera en lägre riskpremie för att låna ut pengar till bolaget.
På stora skuldvolymer kan även relativt små skillnader i ränta bli betydande.
Det är därför förbättrad kreditvärdighet kan slå igenom i förvaltningsresultat och kassaflöde på längre sikt.
Vad betyder beskedet för Sveafastigheter-aktien?
Någon normal börsreaktion gick inte att avläsa när kreditbeskedet publicerades. Nyheten kom klockan 18.20 den 2 oktober, efter att den ordinarie handeln på Stockholmsbörsen hade stängt.
Nästa handelsdag blir dessutom speciell av ytterligare en anledning. De nya B-aktierna som skapats genom KlaraBo-fusionen väntas börja handlas den 5 oktober.
Det gör det svårt att isolera kreditbetygets betydelse från andra effekter kring fusionen.
För aktieägare är det därför mer relevant att se uppgraderingen som en långsiktig finansieringssignal.
Ett högre kreditbetyg kan bidra till lägre framtida finansieringskostnader, bättre tillgång till kapital och lägre refinansieringsrisk. Allt detta är positivt för ett fastighetsbolags finansiella motståndskraft.
Men det eliminerar inte riskerna. Sveafastigheter har fortfarande stora absoluta skulder och påverkas av bland annat ränteläget, fastighetsvärderingar och utvecklingen av driftnetton och hyror.
Fastighetsbolagen har fått bättre finansieringsläge
Sveafastigheters uppgradering kommer efter några år där finansieringen varit en av de viktigaste frågorna för hela den svenska fastighetssektorn.
När räntorna steg kraftigt pressades både fastighetsvärden och bolagens finansieringskostnader. Obligationsmarknaden blev under perioder betydligt svårare att använda.
Läget har därefter blivit bättre, och både bank- och kapitalmarknadsfinansieringen fungerar åter mer normalt för många bolag.
Hurbra har tidigare gått igenom utvecklingen i de svenska fastighetsbolagens rapporter, där skillnaderna mellan olika delar av sektorn blivit tydliga.
Samtidigt är skuldsättningen fortsatt central. Ett fastighetsbolag som lyckas sprida sina förfall över flera år står betydligt bättre rustat om kreditmarknaden på nytt skulle försämras.
Det är just där Sveafastigheters senaste finansieringsåtgärder blir viktiga.
Nästa stora besked kommer i november
Nästa tydliga kontrollpunkt blir Sveafastigheters rapport för tredje kvartalet den 18 november.
Det blir den första rapporten efter att fusionen med KlaraBo slutförts och bör ge marknaden ett bättre underlag för att bedöma den nya koncernens ekonomi.
Särskilt intressant blir att följa utvecklingen för räntetäckningsgrad, genomsnittsränta och kapitalbindning – och om de utlovade finansieringssynergierna börjar synas.
Fitch har nu gett den sammanslagna koncernen sitt BBB-betyg. För Sveafastigheter blir nästa steg att visa att den förbättrade kreditprofilen också kan omsättas i lägre finansieringsrisk och starkare löpande resultat.