Svea hovrätt säger nej till tvångsförvaltning av sex hyreshus i Vårberg med sammanlagt 172 lägenheter. Beslutet kommer trots en lång rad uppmärksammade brister i fastigheterna. Förklaringen är att tvångsförvaltning är ett mycket ingripande verktyg och att domstolen bedömer att förvaltningen har förbättrats tillräckligt.
Därför blev det nej i hovrätten
De sex flerbostadshusen på Fjärdholmsgränd 19–29 i Vårberg har under lång tid varit föremål för kritik.
Det har bland annat funnits uppgifter om fuktproblem, bristande ventilation, problem med brandskyddet, underkända hissar och fasadputs som fallit ner.
Hyresgästföreningen ville därför att husen skulle sättas under tvångsförvaltning.
Hyresnämnden sade nej redan i december 2025. Nämnden konstaterade att det hade funnits brister men lade samtidigt stor vikt vid de åtgärder som fastighetsägaren hade genomfört och planerade att genomföra.
Svea hovrätt gör nu i huvudsak samma bedömning.
Domstolen konstaterar att flera brister har funnits både i byggnaderna och i själva förvaltningen, men att en del har rättats till och att fler åtgärder har planerats. Förbättringarna anses ha gått så långt att förvaltningen i nuläget kan betraktas som godtagbar för hyresgästerna.
Det betyder inte att hovrätten anser att fastigheterna har varit problemfria.
Frågan i målet är betydligt snävare: Är situationen fortfarande så allvarlig att en utomstående förvaltare måste ta över fastigheterna?
Hovrättens svar blev nej.
Vad är tvångsförvaltning?
Tvångsförvaltning regleras i bostadsförvaltningslagen.
Åtgärden kan bli aktuell när en hyresvärd försummar underhållet eller på annat sätt sköter en bostadsfastighet så dåligt att förvaltningen inte är godtagbar för hyresgästerna.
Vid tvångsförvaltning utser Hyresnämnden en särskild förvaltare som tar över stora delar av den löpande förvaltningen.
Förvaltaren kan bland annat hantera hyror och se till att nödvändiga åtgärder genomförs.
Fastighetsägaren förlorar alltså inte själva ägandet, men tappar kontrollen över den praktiska förvaltningen.
Det räcker inte att en hyresvärd har misskött sig
Det är här Vårberg-fallet blir särskilt intressant.
Tvångsförvaltning är inte ett allmänt betyg på om en hyresvärd har skött sig bra eller dåligt genom åren.
Domstolen ska i stället bedöma om situationen är så allvarlig att mindre ingripande åtgärder inte räcker.
Lagen innehåller därför också ett mildare verktyg: förvaltningsföreläggande.
Det innebär att fastighetsägaren får en bestämd tid på sig att rätta till bristerna. Föreläggandet kan förenas med vite.
Tvångsförvaltning ska användas först när ett sådant föreläggande inte bedöms vara tillräckligt.
Domstolen ska bland annat väga in hur allvarliga bristerna är och om fastighetsägaren kan förväntas följa ett föreläggande.
Det gör bedömningen framåtblickande.
En fastighetsägare kan alltså ha en lång historik av problem men ändå undvika tvångsförvaltning om tillräckligt mycket har förbättrats innan domstolen fattar sitt beslut.
I Vårberg uppmärksammade hovrätten också att flera åtgärder kom efter att processen om tvångsförvaltning hade inletts. Trots det bedömde domstolen att förbättringarna hade gått tillräckligt långt.
Ett nej betyder inte att alla brister är borta
Det är viktigt att skilja hovrättens beslut från andra former av tillsyn.
Kommunen har tidigare haft tillsyn kring bland annat ventilation, fukt, mikrobiella problem, fasad, avfallshantering och rör i den aktuella fastigheten.
Sådan tillsyn kan fortsätta även om tvångsförvaltning inte beslutas.
Myndigheter kan exempelvis kräva utredningar, besluta om förelägganden och använda vite för att få en fastighetsägare att åtgärda problem.
Tvångsförvaltning är därför bara ett av flera möjliga ingripanden.
Vad kan en hyresgäst göra om problemen fortsätter?
För den som bor i ett hus med återkommande brister är tvångsförvaltning sällan det första eller enda verktyget.
Det viktigaste är att dokumentera problemen och välja rätt väg beroende på vad felet gäller.
| Situation | Möjlig åtgärd |
| Fel i lägenheten | Felanmäl skriftligt till hyresvärden |
| Brist som inte åtgärdas | Ansök om åtgärdsföreläggande hos Hyresnämnden |
| Fukt, mögel eller dålig ventilation | Kontakta kommunens miljö- och hälsoskydd |
| Säkerhetsproblem i byggnaden | Kommunens byggnadsnämnd kan ingripa |
| Allvarliga brandskyddsbrister | Kommunens räddningstjänst kan bedriva tillsyn |
| Dålig fastighetsförvaltning i stort | Kommunen eller en hyresgästorganisation kan driva fråga om förvaltningsföreläggande eller tvångsförvaltning |
Enskilda hyresgäster kan begära åtgärder
En enskild hyresgäst kan inte själv ansöka om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen.
En sådan ansökan görs av kommunen eller en organisation av hyresgäster, exempelvis Hyresgästföreningen.
Däremot kan en hyresgäst själv ansöka hos Hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande.
Det kan bli aktuellt när det finns en konkret brist i bostaden som hyresvärden ansvarar för och som innebär ett verkligt hinder eller men för hyresgästen.
Det kan exempelvis handla om värme, ventilation, vatten, fukt eller andra problem som påverkar möjligheten att använda bostaden normalt.
Hyresnämnden kommer inte själv till bostaden och bygger upp bevisningen åt hyresgästen.
Därför är dokumentation viktig.
Skriftliga felanmälningar, fotografier, filmer, datum, temperaturmätningar och korrespondens med hyresvärden kan få stor betydelse om tvisten går vidare.
Fukt och mögel kan anmälas till kommunen
Problem med fukt, mögel, temperatur, ventilation eller dålig inomhusmiljö kan också omfattas av miljöbalkens regler.
Om hyresvärden inte löser problemen kan hyresgästen vända sig till kommunens miljö- och hälsoskydd.
Kommunen kan då utreda situationen och i vissa fall kräva att fastighetsägaren genomför undersökningar eller åtgärder.
Den som har problem med synligt mögel kan också läsa Hurbra:s guide om mögel på fönster och hur orsaken stoppas.
Hyresnedsättning kan bli aktuell
En brist i lägenheten kan också ge rätt till nedsättning av hyran.
Hur stor nedsättningen kan bli beror bland annat på hur allvarlig bristen är och hur mycket den påverkar användningen av bostaden.
Det är däremot riskabelt att bara sluta betala hyran på eget initiativ.
Om en hyresgäst håller inne för mycket pengar eller gör det på fel sätt kan det skapa nya juridiska problem.
I vissa situationer finns möjlighet att deponera den omtvistade delen av hyran hos länsstyrelsen i stället för att själv hålla pengarna.
Farliga fasader och brandskydd kan hanteras separat
Alla problem i ett hyreshus hör inte hemma hos Hyresnämnden.
Om byggnadsdelar riskerar att falla ner eller om en byggnad på annat sätt innebär en säkerhetsrisk kan kommunens byggnadsnämnd ingripa.
Det kan bland annat handla om åtgärdsförelägganden och i allvarliga fall förbud mot att använda delar av en byggnad.
Brandskyddsproblem hanteras samtidigt genom andra regler och kan bli föremål för tillsyn från kommunens räddningstjänst.
Flera olika myndighetsprocesser kan därför pågå samtidigt kring samma fastighet.
Hovrättens beslut avslutar just den här processen
Beslutet från Svea hovrätt innebär att den aktuella ansökan om tvångsförvaltning av de sex husen i Vårberg inte leder till något övertagande av förvaltningen.
Det innebär däremot inte att nya ingripanden är uteslutna.
Om problemen fortsätter, nya brister uppstår eller förvaltningen åter försämras kan tillsynsmyndigheter och hyresgästorganisationer agera på nytt.
För hyresgästerna är den praktiska skillnaden viktig: ett nej till tvångsförvaltning betyder inte att en fastighetsägare är fri från krav på att åtgärda brister.