Skellefteås kommunala bostadsbolag Skebo skriver ned värdet på nybyggda bostadsprojekt med omkring 400 miljoner kronor. Bakom beslutet finns en bostadsmarknad som har vänt snabbt: befolkningen har minskat, antalet tomma lägenheter har ökat kraftigt och projekt som planerades under bostadsbristen möter nu en helt annan efterfrågan.

Skebo uppger att nedskrivningen gäller några färdigställda och pågående nybyggnadsprojekt som ännu inte har öppnats för uthyrning.

Bolaget anger inte vilka projekt det handlar om. Men Skebos egna uppgifter om den pågående nyproduktionen pekar mot tre stora projekt med sammanlagt 451 bostäder: Sörbyn i Kåge, Anderstorpsgården och nyproduktionen på Morö Backe.

Det går däremot inte att slå fast att just dessa tre står för hela nedskrivningen eller hur de cirka 400 miljonerna fördelas mellan projekten.

451 nya bostäder väntar på rätt marknad

I Sörbyn i Kåge har Skebo byggt 168 lägenheter. Anderstorpsgården omfattar 219 nya bostäder och projektet på Morö Backe ytterligare 64.

Gemensamt för projekten är att Skebo tidigare har beskrivit hur uthyrningen anpassas efter efterfrågan och i flera fall väntar tills projekten är färdiga och marknadsläget bedöms vara tillräckligt starkt.

Det skiljer sig från Kandelabern på Moröhöjden, där Skebo öppnade uthyrningen av 178 lägenheter i september 2026.

Att nya bostäder står färdiga eller närmar sig färdigställande utan att direkt släppas ut på marknaden säger mycket om hur snabbt förutsättningarna har förändrats.

Från nästan inga tomma lägenheter till omkring 300

Vid utgången av 2024 hade Skebo bara 25 lediga lägenheter. Vakansgraden var då 0,6 procent.

Ett år senare hade situationen förändrats kraftigt. Skebo redovisade omkring 310 lediga lägenheter och en vakansgrad på cirka 8 procent.

Bolaget har senare beskrivit ett läge med omkring 300 tomma bostäder och en vakans på ungefär 9 procent.

Även ekonomiskt märks förändringen. Skebo har uppgett att hyresförlusten under omsvängningen steg från ungefär 150 000 kronor per månad till omkring 3 miljoner kronor per månad.

Det är en viktig förklaring till varför nybyggda fastigheter kan behöva skrivas ned trots att själva byggnaderna inte har blivit sämre.

Värdet på en hyresfastighet påverkas i hög grad av vilka framtida hyror den väntas generera. Om fler lägenheter riskerar att stå tomma försämras kalkylen.

Skellefteå har tappat över 3 000 invånare

Bostadsproblemen hänger nära ihop med befolkningsutvecklingen.

Skellefteå kommun tappade 2 745 invånare under 2025. Under första halvåret 2026 minskade befolkningen med ytterligare 504 personer.

Det innebär ett tapp på drygt 3 200 personer på ett och ett halvt år.

Utvecklingen sammanfaller med den kraftiga nedgången inom batteriindustrin. När verksamheten kring Northvolt var som störst sysselsatte batteritillverkningen i Skellefteå nära 4 100 personer. Varsel, neddragningar och senare nedläggningen förändrade snabbt arbetsmarknaden och efterfrågan på bostäder.

Det är samma utveckling som syns i vår genomgång av bostadsbyggandet i svenska kommuner 2026, där Skellefteå hamnar nära botten när det senaste bostadsbyggandet ställs mot befolkningsutvecklingen.

För bara några år sedan behövdes tusentals nya bostäder

Kontrasten mot de prognoser som låg bakom byggboomen är stor.

Så sent som 2023 bedömde Skellefteå kommun att omkring 7 000–8 000 ytterligare bostäder kunde behövas fram till 2030. Kommunen arbetade samtidigt mot målet att nå 90 000 invånare.

Omkring 2 000 bostäder var då redan under byggnation.

Skebo hade själv omkring 500 lägenheter i produktion och sågs som en viktig aktör när privata bostadsutvecklare började bli försiktigare.

Våren 2024 tecknades exempelvis entreprenaden för Anderstorpsgården med 219 lägenheter. Vid den tidpunkten beskrev Skebo fortfarande behovet av nya centralt belägna hyresrätter som stort.

När projektet med 64 lägenheter på Morö Backe presenterades hösten samma år beskrev bolaget fortfarande Skellefteå som en kommun med stor bostadsbrist.

Sedan dess har marknaden vänt.

I årsredovisningen för 2025 konstaterade Skebo att all framtida nyproduktion hade stoppats och att mycket talade för att Skellefteå inte behövde tillföra fler bostäder före 2030.

Vad innebär en nedskrivning på 400 miljoner?

En nedskrivning betyder inte att Skebo nu betalar ut eller förlorar 400 miljoner kronor i kontanter.

Pengarna för att bygga fastigheterna har redan investerats eller är bundna i projekten.

Det som förändras är fastigheternas bokförda värde.

Skebo värderar bland annat sina fastigheter efter de kassaflöden som de förväntas skapa. Där ingår exempelvis hyror, vakanser, kostnader för drift och underhåll samt det avkastningskrav som används i värderingen.

När fler bostäder står tomma och osäkerheten kring framtida hyresintäkter ökar kan det beräknade värdet bli lägre än det värde fastigheten har i bokföringen.

Då kan en nedskrivning behöva göras.

I Skebos besked om nedskrivningen framhåller bolaget samtidigt att den löpande verksamheten går bättre än budget och att den finansiella ställningen är stark.

Värdet kan höjas igen

En nedskrivning behöver inte heller vara permanent.

Om bostadsefterfrågan återhämtas och förutsättningarna för fastigheterna förbättras kan tidigare nedskrivningar under vissa förutsättningar återföras.

Skebo gjorde just detta under 2025. Koncernen skrev då ned fastigheter med totalt 181 miljoner kronor, samtidigt som 18 miljoner kronor av tidigare nedskrivningar återfördes efter att nya långsiktiga hyresavtal tecknats för två vård- och omsorgsfastigheter.

Dagens besked på omkring 400 miljoner kronor är alltså mer än dubbelt så stort som koncernens samlade nedskrivningar under hela 2025.

Ingen akut ekonomisk kris för Skebo

Den stora nedskrivningen betyder inte att Skebo står inför en omedelbar ekonomisk kris.

Vid utgången av 2025 hade bolaget en soliditet på drygt 56 procent, klart över det långsiktiga målet på minst 30 procent. Det fanns även betydande outnyttjade kreditmöjligheter.

Det intressanta med 400-miljonersbeskedet är därför framför allt vad det säger om bostadsmarknaden.

Fastigheter som byggdes under en period då Skellefteå förberedde sig för snabb befolkningstillväxt måste nu värderas efter ett läge med befolkningsminskning, flera hundra tomma kommunala lägenheter och betydligt svagare efterfrågan.

Industrin kan fortfarande ändra bilden igen

Frågan är samtidigt långt ifrån avgjord för resten av 2020-talet.

Lyten har tagit över den tidigare Northvolt-anläggningen och planerar att skala upp verksamheten i Skellefteå. Bolaget har talat om omkring 600 anställda under 2027 och batterileveranser från fabriken i början av samma år.

Om nya industrijobb tillkommer och inflyttningen återhämtas kan också bostadsefterfrågan börja stiga igen.

Men Skebos nedskrivning visar hur annorlunda kalkylen ser ut i oktober 2026 jämfört med när flera av bostadsprojekten beslutades.

På bara några år har Skellefteå gått från prognoser om tusentals nya bostäder och snabb befolkningstillväxt till bostadsöverskott, stoppad nyproduktion och nybyggda fastigheter vars värden nu skrivs ned med omkring 400 miljoner kronor.