Att sälja villan och flytta mindre kan frigöra flera miljoner kronor. Men det betyder inte automatiskt lägre boendekostnad eller att hushållet blir rikare. En ny kalkyl från Länsförsäkringar visar hur stora skillnaderna kan bli mellan hyresrätt och bostadsrätt och hur avgiften, bolånet och skatten kan ändra hela resultatet.
Ett hushåll som säljer en villa för 4,09 miljoner kronor och flyttar till hyresrätt kan enligt Länsförsäkringars kalkyl frigöra omkring 2,78 miljoner kronor.
Samtidigt beräknas boendet bli 2 079 kronor dyrare varje månad.
Om samma hushåll i stället köper en mindre bostadsrätt frigörs betydligt mindre pengar. Då kan månadskostnaden däremot sjunka.
Det visar varför den som funderar på att sälja huset inför pensionen behöver skilja på tre helt olika saker: hur mycket pengar som blir tillgängliga, hur boendekostnaden förändras och hur stor den sammanlagda förmögenheten är.
Så ser Länsförsäkringars exempel ut
Kalkylen utgår från en villa på cirka 120 kvadratmeter som säljs för 4,09 miljoner kronor.
Det kvarvarande bolånet är 613 500 kronor.
Hushållet jämför sedan tre alternativ:
| Nytt boende | Resultat |
|---|---|
| Bostadsrätt med lika stort lån | Cirka 384 000 kronor frigörs och boendet blir 465 kronor billigare per månad |
| Bostadsrätt med halverat lån | Cirka 77 000 kronor frigörs och boendet blir 1 020 kronor billigare per månad |
| Hyresrätt utan lån | Cirka 2,78 miljoner frigörs men boendet blir 2 079 kronor dyrare per månad |
Bostadsrätten i exemplet kostar cirka 3,51 miljoner kronor och har en månadsavgift på 4 900 kronor.
Villans beräknade boendeutgift är 7 849 kronor i månaden. Då ingår ränta, drift och en underhållsbudget på 2 200 kronor.
Det sistnämnda är viktigt.
Bostadsrätten blir nämligen inte billigare i kalkylen för att dess avgift och drift är särskilt låga. En stor del av vinsten kommer av att Länsförsäkringar räknar med betydligt mindre framtida underhåll för bostadsrätten än för villan.
2,78 miljoner är inte en ny förmögenhet
Begreppet "frigjort kapital" kan lätt ge fel bild.
Före försäljningen är villan värd 4,09 miljoner kronor och hushållet har 613 500 kronor i lån. Det innebär ett eget kapital på ungefär 3,48 miljoner kronor före hänsyn till försäljningskostnader och latent skatt.
Vid flytt till hyresrätt finns ingen bostad kvar. Efter att lånet, försäljningskostnader, flytt och skatt betalats återstår omkring 2,78 miljoner kronor i pengar.
Hushållet har alltså inte tjänat 2,78 miljoner på att flytta.
En stor del av förmögenheten fanns redan i huset.
Det som förändras är framför allt att kapital som tidigare var bundet i bostaden blir tillgängligt på bankkonto eller för investeringar.
Det är en avgörande skillnad för den som planerar sin ekonomi inför pensionen.
Skatten kan bli över en halv miljon
I exemplet antas villan en gång ha köpts för cirka 1,23 miljoner kronor. Därutöver finns 200 000 kronor i avdragsgilla förbättringsutgifter.
Efter försäljningskostnader blir den beräknade vinsten omkring 2,56 miljoner kronor.
Flyttar hushållet till en hyresrätt finns ingen ny ersättningsbostad som kan ligga till grund för ett slutligt uppskov. Skatten blir då cirka 562 000 kronor.
Det motsvarar 22 procent av vinsten.
Det gamla bolånet minskar inte kapitalvinsten. Ett hushåll med stora lån kan därför få betydligt mindre pengar kvar efter försäljningen utan att skatten för den skull blir lägre.
Vid köp av en ny bostadsrätt kan situationen bli annorlunda.
Eftersom bostadsrätten i exemplet är billigare än villan går det inte att skjuta upp hela vinsten. Länsförsäkringars beräkning ger ett uppskov på cirka 2,25 miljoner kronor och en skatt som betalas direkt på omkring 68 000 kronor.
Den uppskjutna skatten finns däremot kvar som en latent skatteskuld.
En hög bostadsrättsavgift kan vända hela kalkylen
Länsförsäkringars bostadsrätt har en avgift på 4 900 kronor i månaden.
Det räcker med en måttligt högre avgift för att resultatet ska förändras.
Med samma övriga antaganden och ett lika stort bolån före och efter flytten blir utfallet ungefär så här:
| Avgift | Skillnad mot villan |
|---|---|
| 4 000 kr/mån | Bostadsrätten cirka 1 365 kronor billigare |
| 4 900 kr/mån | Bostadsrätten cirka 465 kronor billigare |
| 5 900 kr/mån | Bostadsrätten cirka 535 kronor dyrare |
| 7 000 kr/mån | Bostadsrätten cirka 1 635 kronor dyrare |
Brytpunkten ligger på ungefär 5 365 kronor i månadsavgift.
Över den nivån försvinner kostnadsfördelen i just detta exempel.
Den som jämför villa med bostadsrätt behöver därför titta minst lika mycket på föreningens avgift och ekonomi som på köpeskillingen.
Det gamla bolånet kan vara ännu viktigare
En lågt belånad villa kan vara förvånansvärt billig att bo kvar i.
Det syns tydligt om man förändrar storleken på det gamla villalånet men behåller resten av Länsförsäkringars antaganden.
| Villalån före flytten | Flytt till hyresrätt |
|---|---|
| 0 kronor | Cirka 3,40 miljoner frigörs men hyran blir cirka 3 188 kronor dyrare per månad |
| 613 500 kronor | Cirka 2,78 miljoner frigörs men hyran blir cirka 2 079 kronor dyrare |
| 1,5 miljoner kronor | Cirka 1,90 miljoner frigörs och hyran blir cirka 476 kronor dyrare |
| 2,5 miljoner kronor | Cirka 897 000 kronor frigörs och hyran blir cirka 1 333 kronor billigare |
Med räntan som används i kalkylen ligger brytpunkten runt 1,76 miljoner kronor i befintligt villalån.
Över den nivån blir hyresrätten billigare per månad i modellen.
För den som äger villan nästan skuldfritt gäller alltså en helt annan kalkyl än för den som fortfarande har ett stort bostadslån.
Den aktuella bolåneräntan påverkar också resultatet. Den som vill jämföra sin egen ränta med marknaden kan läsa Hurbra:s guide Vad är en bra ränta på bolån 2026?.
Försäljningspriset avgör hur mycket som faktiskt går att frigöra
Även små skillnader mellan värdet på den gamla och den nya bostaden kan förändra kalkylen med hundratusentals kronor.
Om samma villa i exemplet bara skulle säljas för 3 miljoner kronor blir flytten till en bostadsrätt för 3,51 miljoner naturligtvis något helt annat än om villan säljs för 5 miljoner.
Med samma övriga antaganden blir skillnaden stor:
| Villans försäljningspris | Resultat vid flytt till hyresrätt |
|---|---|
| 3,0 miljoner kr | Cirka 1,95 miljoner kronor kvar |
| 4,09 miljoner kr | Cirka 2,78 miljoner kronor kvar |
| 5,0 miljoner kr | Cirka 3,48 miljoner kronor kvar |
Vid ett försäljningspris på 3 miljoner kronor skulle hushållet dessutom behöva skjuta till kapital för att köpa bostadsrätten i Länsförsäkringars exempel och samtidigt behålla samma lånenivå.
Det finns därför inget generellt svar på hur mycket en villaägare kan "frigöra" genom att downsiza.
Hyresrätten är inte nödvändigtvis det billiga alternativet
I kalkylen kostar hyresrätten cirka 9 228 kronor i månaden före kostnaden för el och hemförsäkring.
Det ligger nära dagens svenska genomsnitt för en trerumslägenhet, men skillnaderna inom landet är stora.
En hyresrätt i ett dyrt storstadsområde kan kosta flera tusen kronor mer per månad än en motsvarande bostad på en mindre ort.
Den som redan bor i en nästan skuldfri villa kan därför hamna i den till synes motsägelsefulla situationen att försäljningen ger flera miljoner kronor på banken samtidigt som den löpande ekonomin blir sämre.
För andra hushåll, särskilt de som har stora bolån eller väntar stora underhållskostnader, kan flytten däremot sänka de månatliga utgifterna rejält.
Bostadstillägget kan påverkas när huset blir pengar
För pensionärer finns ytterligare en faktor som inte syns i en vanlig bostadskalkyl.
Bostadstillägget beror bland annat på bostadskostnaden, inkomsterna och hushållets förmögenhet.
Den permanenta bostaden behandlas inte på samma sätt som flera miljoner kronor i finansiella tillgångar.
Om en pensionär säljer en nästan skuldfri villa och därefter har ett stort belopp på bankkonto kan det därför påverka rätten till bostadstillägg.
Förmögenhet över vissa gränser räknas in i den bidragsgrundande inkomsten.
Det innebär inte att alla som säljer huset förlorar sitt bostadstillägg. Beräkningen är individuell och beror på hela hushållets ekonomi.
Men för den som redan får bostadstillägg, eller ligger nära att kunna få det, bör effekten kontrolleras innan bostaden säljs.
Så gör du en egen downsizing-kalkyl
Den egna kalkylen blir betydligt mer rättvisande om den delas upp i fyra steg.
1. Räkna ut vad försäljningen ger efter skulder och skatt
Utgå från försäljningspriset och dra av bland annat bolånet, försäljningskostnader, eventuell vinstskatt och flyttkostnader.
2. Räkna ut kostnaden för det nya boendet
För en bostadsrätt behöver du bland annat räkna på avgift, ränta, drift, hemförsäkring och en rimlig reserv för framtida underhåll inne i lägenheten.
För en hyresrätt är hyran den största posten, men el, försäkring och eventuella tillval bör också räknas med.
3. Jämför månadskostnaden
Skillnaden i månadskostnad är inte samma sak som hur mycket kapital som frigörs.
En flytt kan ge två miljoner på banken och samtidigt göra boendet dyrare varje månad.
4. Räkna på hela förmögenheten
Pengar på konto, värdet på den nya bostaden, lån och eventuell uppskjuten skatt behöver räknas tillsammans.
Först då går det att jämföra alternativen på samma villkor.
Är det lönsamt att sälja huset inför pensionen?
Det finns inget generellt ja eller nej.
För den som bor i en lågt belånad villa kan det vara svårt att hitta ett mindre boende med lägre månadskostnad. Vinsten med att flytta kan i stället vara att flera miljoner kronor blir tillgängliga för pensionen.
För den som har ett större bolån eller står inför omfattande renoveringar kan en mindre bostad däremot både frigöra kapital och sänka de löpande utgifterna.
Och för den som väljer bostadsrätt kan några hundralappar i skillnad på månadsavgiften vara tillräckligt för att ändra vilket alternativ som är billigast.
Det viktigaste är därför inte hur många miljoner som "frigörs".
Den avgörande frågan är vad du får kvar efter skatt och skulder, vad det nya boendet faktiskt kostar varje månad och hur hela din ekonomi påverkas när kapitalet flyttas från huset till en ny bostad eller ett bankkonto.