Prologis redovisar ett nytt uthyrningsrekord och höjer prognosen för andra gången under 2026. Det viktiga fastighetsmåttet Core FFO slog förväntningarna samtidigt som beläggningen och hyresnivåerna steg. Aktien handlades omkring 4 procent högre under den tidiga handeln på Wall Street.
Logistikfastighetsbolagets omsättning ökade till 2,43 miljarder dollar under andra kvartalet. Core FFO blev 1,63 dollar per aktie, jämfört med 1,46 dollar under motsvarande kvartal förra året.
| Nyckeltal | Q2 2026 | Q2 2025 |
|---|---|---|
| Omsättning | 2,43 md dollar | 2,18 md dollar |
| Nettovinst | 1,06 md dollar | 570 miljoner dollar |
| Core FFO per aktie | 1,63 dollar | 1,46 dollar |
| Genomsnittlig beläggning | 95,0 procent | – |
Analytikerna hade i genomsnitt räknat med ett Core FFO på omkring 1,53 dollar per aktie. Prologis överträffade därmed förväntningarna med ungefär 7 procent.
Prologis rapport Q2 2026 slog förväntningarna
Den redovisade nettovinsten ökade från 570 miljoner till 1,06 miljarder dollar. Resultatet per aktie steg från 0,61 till 1,13 dollar.
Den kraftiga ökningen ger däremot inte den bästa bilden av hur den löpande fastighetsverksamheten utvecklas. För fastighetsbolag är FFO, funds from operations, ofta ett mer användbart mått.
FFO utgår från nettovinsten men justerar bland annat för fastighetsavskrivningar och resultat från fastighetsförsäljningar. En fastighet kan skrivas av i redovisningen trots att dess verkliga värde inte minskar på samma sätt. En stor försäljning kan samtidigt lyfta nettovinsten utan att den återkommande hyresaffären har förbättrats.
Core FFO ökade från 1,46 till 1,63 dollar per aktie. Exklusive särskilda ersättningar från investeringsplattformarna blev måttet 1,60 dollar, jämfört med 1,47 dollar förra året.
Vi förklarar fler sådana skillnader i guiden om hur man läser en bolagsrapport.
Prologis sätter nytt uthyrningsrekord
Prologis tecknade hyresavtal för mer än 67 miljoner kvadratfot under kvartalet. Det motsvarar omkring 6,2 miljoner kvadratmeter och är den högsta uthyrningsvolymen bolaget har redovisat under ett enskilt kvartal.
Rekordet kommer direkt efter ett redan mycket starkt första kvartal, då avtal för 64 miljoner kvadratfot tecknades. Prologis har därmed satt nya uthyrningsrekord under två kvartal i rad.
Det är ett tydligare besked om marknadens utveckling än den vanliga nettovinsten. Nya och förlängda hyresavtal skapar framtida intäkter och visar att företagens efterfrågan på lager- och logistiklokaler har stärkts.
Avtal för 61,7 miljoner kvadratfot började löpa under kvartalet. Andelen kunder som valde att stanna kvar i Prologis lokaler var 72,7 procent.
Kundlojaliteten var något lägre än under första kvartalet, men den samlade uthyrningsvolymen fortsatte ändå upp till en ny rekordnivå.
Beläggningen stiger
Den genomsnittliga beläggningen i Prologis fastigheter var 95,0 procent under kvartalet. Vid periodens slut var 95,5 procent av beståndet uthyrt, jämfört med 95,3 procent efter första kvartalet.
En förändring på 0,2 procentenheter kan framstå som liten. Prologis äger och förvaltar däremot ett mycket stort globalt fastighetsbestånd. Även små förändringar i beläggningen kan därför ge betydande nya hyresintäkter.
Bolaget höjer också den nedre gränsen i sin helårsprognos.
| Beläggningsprognos 2026 | Tidigare | Ny |
|---|---|---|
| Genomsnittlig beläggning | 95,00–95,75 % | 95,25–95,75 % |
Höjningen visar att ledningen nu ser en lägre risk för att beläggningen ska falla tillbaka under årets andra hälft.
Gamla hyresavtal ger fortsatt tillväxt
Den effektiva hyresökningen när avtal tecknades eller förnyades var 36,9 procent. Räknat på den faktiska kontanthyran var ökningen 22,3 procent.
Det beror på att många av Prologis äldre hyresavtal tecknades när marknadshyrorna låg betydligt lägre än i dag.
När avtalen löper ut kan Prologis höja hyran till en nivå som ligger närmare den aktuella marknaden. Bolaget kan därmed öka intäkterna i befintliga fastigheter utan att först köpa mark eller bygga nya lager.
Det kassaflödesbaserade jämförbara driftnettot ökade med 8,5 procent. På nettoredovisad basis var ökningen 6,4 procent.
Skillnaden mellan gamla kontrakt och dagens hyror ger Prologis en inbyggd tillväxtreserv. Även om marknadshyrorna skulle sluta stiga kan intäkterna fortsätta öka när äldre avtal ersätts.
Prognosen höjs för andra gången
Prologis höjde flera prognoser efter rapporten för första kvartalet. Nu justeras utsikterna upp igen.
| Helårsprognos 2026 | Tidigare | Ny |
|---|---|---|
| Resultat per aktie | 3,80–4,05 dollar | 4,40–4,55 dollar |
| Core FFO per aktie | 6,07–6,23 dollar | 6,22–6,30 dollar |
| Cash same-store NOI | 6,25–7,00 % | 6,75–7,25 % |
| Net effective same-store NOI | 4,75–5,50 % | 5,25–5,75 % |
Mittpunkten i prognosen för Core FFO höjs från 6,15 till 6,26 dollar per aktie.
Den redovisade vinstprognosen höjs betydligt mer, men påverkas av förväntade vinster från fastighetsaffärer. Core FFO ger därför en bättre bild av vad Prologis väntar sig från den löpande verksamheten.
Prognoshöjningen stöds av den rekordhöga uthyrningen, stigande beläggning och fortsatt stora hyreshöjningar när kontrakt förnyas.
Den fullständiga rapporten finns hos Prologis.
Prologis ökar investeringarna
Prologis påbörjade nya logistik- och datacenterprojekt för sammanlagt 1,6 miljarder dollar under kvartalet. Bolaget köpte dessutom externa fastigheter för 1,8 miljarder dollar.
Samtidigt såldes fastigheter för 766 miljoner dollar. Fastigheter värda 518 miljoner dollar fördes över till investeringsplattformar där Prologis arbetar tillsammans med externa kapitalägare.
Nästan 75 procent av de nya utvecklingsprojekten var så kallade build-to-suit-projekt. Det innebär att fastigheten byggs för en kund som redan har identifierats, i stället för att Prologis först bygger lokalen och därefter försöker hitta en hyresgäst.
Det minskar uthyrningsrisken.
Prologis höjer prognosen för årets utvecklingsstarter från 3,5–4,5 miljarder till 4,5–5,5 miljarder dollar. Prognosen för fastighetsförvärv höjs från 1,0–1,5 miljarder till 1,5–2,0 miljarder dollar.
Ledningen ser alltså fler investeringsmöjligheter och är beredd att använda mer kapital än den räknade med vid årets början.
Datacenter blir en större satsning
Prologis förknippas främst med lagerlokaler och distributionscentraler. Bolaget bygger samtidigt upp en allt större verksamhet inom datacenter.
Den planerade kapaciteten för datacenterström har utökats till 5,8 gigawatt. Prologis försöker därmed använda sin mark, sina elanslutningar och sin fastighetsplattform även inom digital infrastruktur.
Datacenter kräver stora mängder mark, elektricitet och teknisk infrastruktur. Prologis har redan fastigheter och kundrelationer i många av de områden där efterfrågan är hög.
Projektreserven är samtidigt ingen garanti för färdiga och uthyrda datacenter. Utbyggnaden kräver stora investeringar och är beroende av tillstånd, elanslutningar och tillräcklig efterfrågan från kunderna.
Stark balansräkning ger handlingsutrymme
Prologis hade 7,6 miljarder dollar i tillgänglig likviditet vid kvartalets slut. Nettoskulden motsvarade 4,7 gånger det justerade rörelseresultatet före räntor, skatt och avskrivningar.
Den genomsnittliga räntan på bolagets skulder var 3,3 procent och den genomsnittliga återstående löptiden 7,9 år.
De långa löptiderna gör att högre marknadsräntor inte omedelbart slår igenom på hela skuldportföljen. Nya lån är däremot dyrare. Finansieringen som Prologis och dess investeringsplattformar tog upp under kvartalet hade en genomsnittlig ränta på 4,4 procent.
Den starka likviditeten ger ändå bolaget utrymme att bygga nya fastigheter, köpa befintliga projekt och fortsätta satsningen på datacenter.
Den ger också Prologis en starkare position i ett eventuellt förvärv av det brittiska logistikfastighetsbolaget Segro. Det tidigare förslaget har avvisats av Segros styrelse och det är fortfarande osäkert om Prologis går vidare med ett formellt bud.
Rapporten visar en tydligare vändning
Prologis-aktien steg efter rapporten. Reaktionen kan kopplas till att Core FFO slog förväntningarna, uthyrningen nådde en ny rekordnivå och prognosen höjdes för andra gången under året.
Rapporten ger också stöd åt bilden av att marknaden för logistikfastigheter har stabiliserats efter en period med osäkerhet, högre räntor och svagare efterfrågan.
Det finns fortfarande risker. Byggandet av nya lagerlokaler ökar igen i USA, vilket på sikt kan pressa beläggning och hyror. Nya lån kostar mer än Prologis befintliga finansiering och datacentersatsningen kräver mycket kapital.
Än så länge väger styrkorna tyngre. Rekorduthyrningen, den stigande beläggningen och hyreshöjningarna i befintliga fastigheter gör att Prologis kan höja prognosen igen.
Vändningen på logistikmarknaden går nu att se i bolagets egna siffror.