EU-kommissionen förbereder nya regler för korttidsuthyrning som kan ge medlemsländer och kommuner större möjligheter att begränsa Airbnb och liknande tjänster där bostadsbristen är särskilt stor. Samtidigt växer plattformsuthyrningen snabbt även i Sverige, där antalet gästnätter ökade med 13,3 procent under årets första kvartal.

De nya reglerna ska bli en del av EU:s kommande Affordable Housing Act, som enligt kommissionens plan ska presenteras under fjärde kvartalet 2026.

Något färdigt förslag finns ännu inte. Men inriktningen är tydlig: städer och andra lokala myndigheter ska få ett klarare juridiskt ramverk när de vill ingripa mot omfattande korttidsuthyrning som bedöms förvärra bostadsbrist, hyror och bostadspriser.

För svenska bostadsägare betyder det inte att nya Airbnb-begränsningar införs direkt. Däremot kan spelreglerna på sikt förändras betydligt.

EU vill ge städer större handlingsutrymme

Korttidsuthyrning har blivit en allt större del av turistmarknaden i Europa.

Mellan 2018 och 2024 ökade den plattformsbaserade korttidsuthyrningen inom EU med nästan 93 procent. I vissa hårt turistbelastade områden kan bostäder som används för korttidsuthyrning motsvara uppemot 20 procent av det lokala bostadsbeståndet.

Det är framför allt i sådana områden som konflikten blivit tydlig.

Städer vill kunna begränsa hur många bostäder som går till turister i stället för permanentboende, samtidigt som EU:s regler om fri rörlighet för tjänster innebär att lokala restriktioner måste vara motiverade och proportionerliga.

Flera europeiska städer har redan arbetat med bland annat licenser, registreringskrav och begränsningar av hur många nätter en bostad får hyras ut.

Med den nya lagstiftningen vill EU skapa större tydlighet kring vilka åtgärder som faktiskt kan användas utan att hamna i konflikt med unionsrätten.

Inget gemensamt Airbnb-förbud

Det handlar alltså inte om att EU ska införa samma gräns för korttidsuthyrning i samtliga medlemsländer.

Tanken är snarare att skapa en gemensam juridisk ram som gör det lättare för nationella, regionala och lokala myndigheter att införa egna begränsningar där problemen bedöms vara stora.

En mindre svensk kommun med liten bostadsbrist skulle därför kunna hamna i ett helt annat läge än exempelvis en storstad eller turistort där många bostäder försvinner från den vanliga bostadsmarknaden.

EU-kommissionen har också pekat på behovet av att kunna skilja mellan olika typer av uthyrare.

En privatperson som hyr ut sin egen bostad några veckor om året är inte nödvändigtvis samma typ av aktör som någon som hyr ut flera lägenheter kontinuerligt till turister.

Just skillnaden mellan privat och mer professionell uthyrning är en av frågorna som väntas bli viktig i det fortsatta arbetet.

Uthyrningen växer snabbt i Sverige

Frågan är inte bara relevant för klassiska turiststäder i Sydeuropa.

Under första kvartalet 2026 ökade antalet gästnätter i Sverige som bokades genom Airbnb, Booking och Expedia med 13,3 procent jämfört med motsvarande period året före.

Det var snabbare än EU-genomsnittet, där ökningen låg på 9,7 procent.

Statistiken avser gästnätter och omfattar de tre stora plattformarna tillsammans. Den visar alltså inte hur många svenska bostäder som hyrts ut eller exakt hur stor Airbnbs andel är.

Men utvecklingen visar att den här typen av boenden fortsätter växa även i Sverige.

Totalt registrerades omkring 144 miljoner gästnätter via de stora plattformarna inom EU under årets första kvartal.

Vad kan reglerna betyda för svenska bostadsägare?

Det viktigaste är att reglerna ännu inte är beslutade.

Det går därför inte att säga att svenska kommuner kommer få införa ett visst antal tillåtna Airbnb-nätter per år, licenskrav eller förbud i särskilda områden.

Men om EU-kommissionens nuvarande inriktning blir verklighet kan Sverige få större möjligheter att skapa lokala regler för områden där korttidsuthyrning bedöms påverka bostadsmarknaden negativt.

För den som äger en bostad kan det innebära att möjligheten att hyra ut till turister i framtiden blir mer beroende av var bostaden ligger.

En bostad i ett område med stor bostadsbrist och omfattande turistuthyrning skulle kunna omfattas av betydligt hårdare regler än en bostad på en ort där korttidsuthyrningen inte bedöms skapa samma problem.

Några sådana svenska regler är dock inte beslutade i dag.

Sverige har redan regler för uthyrning

Den som hyr ut en bostad i Sverige omfattas redan av flera regler.

För en bostadsrätt krävs normalt bostadsrättsföreningens godkännande när någon annan självständigt använder bostaden. Om föreningen säger nej kan det i vissa fall gå att få tillstånd från hyresnämnden.

Otillåten andrahandsuthyrning kan få allvarliga konsekvenser.

Även skattereglerna är viktiga. Överskott från uthyrning av privatbostad beskattas normalt med 30 procent efter de avdrag som får göras. Det finns bland annat ett schablonavdrag på normalt 40 000 kronor per bostad och år.

Om uthyrningen är återkommande, kortvarig och har hotelliknande inslag kan även momsregler bli aktuella.

De kommande EU-reglerna skulle därför inte ersätta de svenska reglerna, utan kunna ge ytterligare möjligheter att styra själva omfattningen av korttidsuthyrningen.

Nya EU-regler gäller redan sedan maj

En sak är viktig att skilja från den kommande Affordable Housing Act.

Sedan den 20 maj 2026 gäller redan nya EU-regler om korttidsuthyrning.

De handlar framför allt om registrering, information och datadelning mellan uthyrningsplattformar och myndigheter. Syftet är bland annat att göra det enklare att få en korrekt bild av hur stor korttidsuthyrningen faktiskt är.

Plattformar kan i vissa system behöva lämna uppgifter om exempelvis antal uthyrda nätter, bostadens adress och registreringsnummer.

De reglerna gör det lättare för myndigheter att se vad som händer på marknaden.

Affordable Housing Act är tänkt att ta nästa steg: att tydliggöra vilka åtgärder myndigheterna kan använda när utvecklingen anses skapa problem.

EU pekar inte ut Airbnb som hela problemet

EU-kommissionen beskriver inte korttidsuthyrning som den enda eller ens huvudsakliga orsaken till Europas bostadskris.

Bristen på prisvärda bostäder har betydligt bredare orsaker.

Byggkostnader, räntor, begränsat bostadsbyggande, urbanisering och långvariga strukturella problem på bostadsmarknaden spelar alla in.

Samtidigt finns det områden där en stor mängd bostäder har flyttats från den vanliga hyres- och bostadsmarknaden till turistuthyrning.

Det är framför allt där som EU vill göra det enklare att agera.

Under det senaste decenniet har både bostadspriser och hyror stigit kraftigt i stora delar av unionen. Bostadsfrågan har därmed blivit ett allt viktigare politiskt område för EU.

Airbnb vill ha tydliga men proportionerliga regler

Airbnb har argumenterat för att korttidsuthyrning ger vanliga bostadsägare möjlighet att få extra inkomster och samtidigt bidrar till lokal turism.

Bolagets linje är också att begränsningar av Airbnb inte automatiskt löser en bostadsbrist som ofta har betydligt större bakomliggande orsaker.

Samtidigt har Airbnb sagt sig stödja tydliga och rättvisa gemensamma regler inom EU.

Kommissionen försöker därför hitta en balans.

Korttidsuthyrning ska fortsatt kunna bidra till turism och inkomster för privatpersoner, men myndigheter ska få större möjligheter att ingripa när omfattningen börjar påverka tillgången på vanliga bostäder.

Nästa besked väntas senare under 2026

Den avgörande frågan blir nu hur långt EU-kommissionen faktiskt går när lagförslaget presenteras.

Först då går det att se vilka typer av begränsningar som uttryckligen får stöd i det nya regelverket och hur stor frihet medlemsländer och kommuner får.

För Sverige blir utvecklingen särskilt intressant eftersom plattformsuthyrningen just nu växer snabbare än EU-genomsnittet.

Det betyder inte automatiskt att svenska Airbnb-uthyrare står inför hårda begränsningar.

Men om EU:s nya system blir så långtgående som planerat kan kommuner i framtiden få betydligt större möjligheter att säga stopp när turistuthyrningen börjar konkurrera med den vanliga bostadsmarknaden.

Läs även om Airbnbs aktuella utveckling och resultat och vår genomgång av nya lagar som började gälla den 1 juli 2026.