Billiga hus utomlands finns fortfarande, även i Europa. Det går att hitta bostäder som kostar mindre än en ny svensk bil. Men det låga priset är nästan aldrig hela sanningen.

Den som vill köpa hus utomlands behöver räkna på mer än annonspriset. Skatter, avgifter, renovering, juridik, finansiering, lokala uthyrningsregler och hur lätt huset faktiskt går att använda avgör om köpet blir smart eller dyrt.

Det enkla svaret är att Bulgarien, delar av Italien, Grekland, Frankrike inlandet och vissa mindre orter i Spanien och Portugal ofta ger mest bostad för pengarna. Men det bästa landet beror på vad huset ska användas till.

För fler guider om resor, boende och livet utanför Sverige finns även Hurbra:s resor-sida.

Köpa hus utomlands – snabbt svar

Den som vill köpa billigt hus utomlands bör först välja mellan tre olika mål.

Vill du ha lägsta möjliga pris är Bulgarien och vissa delar av Italien starka alternativ. Vill du ha ett mer ordnat och tryggt köp kan Frankrike vara bättre. Vill du ha enkel vardag, flyg och svensk närvaro är Spanien ofta lättare, även om det inte längre är självklart billigt.

Det största misstaget är att leta efter det billigaste objektet först. Börja i stället med platsen, reglerna och totalekonomin. Ett hus som är billigt att köpa kan bli dyrt att äga.

Var är det billigast att köpa hus utomlands?

De billigaste husen finns ofta i regioner där turismen är svagare, befolkningen minskar, avståndet till större städer är längre eller bostaden kräver renovering. Därför är det sällan rätt att säga att ett helt land är billigt.

Spanien kan vara dyrt vid kusten men mer rimligt i inlandet. Italien kan ha mycket billiga byhus, men också stora renoveringskrav. Portugal har länge setts som prisvärt, men många populära områden har blivit betydligt dyrare.

Land	Prisnivå	Enkelhet för svensk köpare	Passar bäst för	Största risk
Bulgarien	Mycket låg	Medel/låg	Mest hus för pengarna inom EU	Språk, lokalkännedom och svag andrahandsmarknad
Italien	Låg/medel	Medel/låg	Billiga byhus och renoveringsprojekt	Byråkrati, skick och renoveringskostnader
Frankrike inlandet	Medel	Medel/hög	Tryggare köp i mindre orter	Inte billigt i attraktiva regioner
Grekland	Medel	Medel	Klimat, öar och fastland utanför turisttopparna	Uthyrningsregler och stora lokala skillnader
Spanien inlandet	Medel	Hög	Svenskar som vill ha välkänd marknad	Höga kringkostnader och dyra kustlägen
Portugal inlandet	Medel	Hög	Livsstil, trygghet och mindre orter	Starka prisökningar i populära områden
Kroatien inlandet	Medel	Medel	Den som vill nära Adriatiska havet	Snabb prisuppgång och lokala skatteregler

Länderna där du kan hitta billiga hus utomlands

Bulgarien – mest hus för pengarna inom EU

Bulgarien är ett av de tydligaste alternativen för den som letar efter riktigt billiga hus utomlands. På landsbygden och i mindre orter kan priserna vara betydligt lägre än i Västeuropa.

Det gör landet intressant för den som prioriterar boyta, tomt och lågt inköpspris. Samtidigt är Bulgarien inte nödvändigtvis det enklaste valet för en svensk köpare. Språk, lokala kontakter, juridik och andrahandsmarknad kräver mer egen kontroll än i exempelvis Spanien eller Frankrike.

Bulgarien passar bäst för den som har tid, tålamod och gärna gör grundlig lokal research innan köp. Det är inte ett land där man bör köpa snabbt bara för att priset ser extremt lågt ut.

Italien – billiga byhus med stor renoveringsrisk

Italien är kanske det mest lockande landet för många som söker billiga hus utomlands. Små byar, gamla stenhus, Sicilien, Sardinien, Abruzzo, Molise och de berömda 1-eurohusen gör landet svårslaget som dröm.

Men Italien är också ett av de länder där skillnaden mellan köpeskilling och verklig kostnad kan vara störst.

Ett hus som annonseras för nästan ingenting kan kräva omfattande renovering, nya installationer, bygglov, lokala godkännanden, arkitekt, hantverkare och juridisk hjälp. I vissa 1-europrojekt måste köparen dessutom renovera inom en viss tid och ibland lämna deposition eller garanti.

Italien passar bäst för den som vill ha ett projekt, inte bara ett semesterhus. För den som vill kunna flyga ner, låsa upp dörren och börja bo direkt kan Spanien, Frankrike eller Portugal vara enklare.

Frankrike inlandet – inte billigast, men ofta tryggare

Frankrike är inte det första landet många tänker på när de söker billiga hus utomlands. Paris, Rivieran, Provence och Atlantkusten kan vara mycket dyra. Men i inlandet, i mindre byar och i delar av centrala och västra Frankrike finns fortfarande hus som kan vara betydligt billigare än svenska småhus.

Frankrike har också en fördel jämfört med flera mer spekulativa marknader: köpprocessen är ofta tydligare, notariesystemet är etablerat och det finns ett stort utbud av äldre hus i mindre orter.

Nackdelen är att kringkostnaderna kan vara betydande, särskilt vid köp av äldre bostäder. Räkna därför inte bara på priset i annonsen. Räkna på notarie, skatter, avgifter, besiktningar, drift, uppvärmning och eventuella renoveringar.

Frankrike passar bäst för den som vill ha ett mer ordnat europeiskt köp och kan tänka sig mindre orter långt från de mest kända semesterområdena.

Grekland – stark dröm, men välj plats noga

Grekland är ett av de mest attraktiva länderna för den som vill kombinera klimat, hav och livsstil. Men Grekland är inte en enda bostadsmarknad. Det är stor skillnad mellan populära öar, mindre öar, Aten, fastlandet och byar längre från turismen.

Den som söker billiga hus i Grekland bör ofta titta bortom de mest kända öarna. Fastlandet, mindre orter och mindre turisttunga öar kan ge mer för pengarna.

Samtidigt bör man vara extra noga med bygglov, fastighetsgränser, vatten, el, tillfartsvägar och uthyrningsregler. Många köpare tänker att huset kan hyras ut under sommaren, men korttidsuthyrning är ett område där reglerna kan ändras snabbt i turisttäta länder.

Grekland passar bäst för den som verkligen vill använda huset själv och inte bara räknar hem köpet genom uthyrning.

Spanien – enkelt för svenskar, men inte självklart billigt

Spanien är fortfarande det mest naturliga landet för många svenska köpare. Det finns svenska mäklare, svenska jurister, etablerade köpprocesser, många flygförbindelser och stora svenska nätverk i flera regioner.

Men Spanien är inte längre ett självklart lågprisland. Costa del Sol, Mallorca, Alicante, Barcelona och andra attraktiva kustlägen har pressats upp av internationell efterfrågan. Den som söker billiga hus i Spanien behöver ofta titta på inlandet, mindre orter eller områden som ännu inte har samma tryck från utländska köpare.

En viktig sak med Spanien är att köparen måste räkna med rejäla kostnader ovanpå köpeskillingen. Skatter, avgifter, notarie, registrering och juridisk hjälp gör att totalpriset ofta blir betydligt högre än annonspriset.

Spanien passar bäst för den som vill ha en välkänd marknad och enklare praktisk vardag, men som inte nödvändigtvis jagar Europas lägsta pris.

Portugal – populärt, tryggt och inte lika billigt som förr

Portugal har länge setts som ett av Europas bästa länder för den som vill köpa bostad utomlands. Klimatet, tryggheten, maten, kusten och livsstilen har lockat många. Men just därför har Portugal också blivit dyrare.

Lissabon, Porto, Algarve och andra populära områden har haft stark prisutveckling. Den som fortfarande vill hitta värde i Portugal behöver ofta leta i inlandet, mindre städer eller områden där turismen inte är lika intensiv.

Portugal passar bäst för den som prioriterar livskvalitet, trygghet och långsiktigt användande framför lägsta möjliga inköpspris.

Kroatien – vackert men inte längre ett självklart fyndland

Kroatien har blivit allt mer populärt, särskilt tack vare Adriatiska kusten. Men popularitet driver priser. Kustlägen, öar och turistorter är inte längre självklara fynd.

Det kan fortfarande finnas mer prisvärda objekt i inlandet eller i mindre kända delar av landet, men Kroatien bör inte behandlas som ett enkelt billigt alternativ. Den som köper där behöver särskilt kontrollera skatter, regler för semesterbostäder, uthyrning och den lokala marknadens utveckling.

Kroatien passar bäst för den som verkligen vill ha just Kroatien, inte för den som bara vill hitta billigast möjliga hus i Europa.

Det billiga huset kan bli dyrt

Det vanligaste misstaget vid köp av billiga hus utomlands är att stirra sig blind på köpeskillingen.

Ett hus för 600 000 kronor kan i praktiken bli dyrare än ett hus för 1,2 miljoner kronor om det billigare huset kräver omfattande renovering, har dåliga installationer eller ligger på en plats där det är svårt att få hjälp.

Räkna alltid på detta:

• köpeskatt och överlåtelseskatt
• notarie och registrering
• lokal advokat eller jurist
• mäklararvode om köparen betalar hela eller delar av det
• översättning av avtal
• bankavgifter och valutaväxling
• försäkring
• lokal fastighetsskatt eller kommunala avgifter
• sophämtning, vatten, el och samfällighetsavgifter
• renovering
• uppvärmning och kylning
• resor mellan Sverige och huset
• tillsyn när du inte är på plats

Det är också viktigt att skilja på ett billigt hus och ett billigt liv. Ett hus kan vara billigt att köpa men dyrt att äga om det ligger långt från flygplats, kräver bil, har hög drift eller behöver ständig tillsyn.

Kan man låna i Sverige för att köpa hus utomlands?

Det går ibland att finansiera ett hus utomlands med svenska pengar, men det är inte samma sak som att ta ett vanligt bolån till en svensk bostad.

Svenska banker tar normalt inte en utländsk bostad som säkerhet på samma enkla sätt som en svensk fastighet. I praktiken finns ofta tre vägar:

1. Du använder eget kapital.
2. Du belånar en bostad i Sverige, om det finns tillräckligt låneutrymme.
3. Du tar lån i landet där bostaden ligger.

Alla alternativ har nackdelar. Om du belånar en svensk bostad ökar din risk hemma. Om du lånar i utlandet får du ofta hantera annan ränta, valuta, amorteringskrav, bankregler och språk. Om du köper kontant binder du kapital i en bostad som kan vara svår att sälja snabbt.

Räkna också med att kontantinsatsen ofta kan vara högre än vid ett vanligt svenskt bostadsköp. För många köp utomlands krävs en större egen insats, särskilt om banken har svårare att bedöma bostadens värde.

Skatt på bostad utomlands

Du behöver normalt inte meddela Skatteverket bara för att du köper en bostad utomlands. Du betalar inte heller svensk kommunal fastighetsavgift för en bostad som ligger i ett annat land.

Men det betyder inte att bostaden är osynlig i svensk deklaration.

Om du är obegränsat skattskyldig i Sverige kan du behöva deklarera inkomster från bostaden, till exempel om du hyr ut den. Du kan också behöva deklarera försäljningen om du säljer bostaden med vinst eller förlust.

Reglerna beror bland annat på om bostaden räknas som privatbostad eller näringsfastighet enligt svenska regler. Läs därför Skatteverkets information om bostad utomlands innan köp, särskilt om du planerar att hyra ut huset eller sälja det längre fram.

Glöm inte heller att landet där bostaden ligger kan ha egna skatter. Du kan alltså behöva hantera både lokala skatteregler och svenska deklarationsregler.

Kan man hyra ut huset när man inte är där?

Många kalkyler bygger på samma tanke: man köper ett hus utomlands, använder det några veckor per år och hyr ut resten av tiden.

Det kan fungera. Men det är en riskabel kalkyl om du inte kontrollerar reglerna först.

Korttidsuthyrning har blivit politiskt känsligt i många europeiska städer och turistområden. Bostadsbrist, höga hyror och konflikter mellan lokalbefolkning och turism gör att reglerna kan skärpas. I vissa städer krävs licens. I andra kan antalet uthyrningsdagar begränsas. På vissa platser kan nya tillstånd bli mycket svåra att få.

Köp därför inte ett hus utomlands med antagandet att Airbnb eller annan korttidsuthyrning automatiskt löser ekonomin.

Kontrollera i stället:

• om korttidsuthyrning är tillåten i kommunen
• om bostaden behöver licens
• om licensen följer med bostaden eller inte
• om det finns tak för antal uthyrningsdagar
• om grannar eller bostadsförening kan stoppa uthyrning
• hur inkomsten beskattas lokalt
• hur inkomsten ska deklareras i Sverige
• vem som sköter städning, nycklar och tillsyn

Ett hus som är ett bra privat semesterhus är inte automatiskt en bra uthyrningsbostad.

Så köper du hus utomlands steg för steg

1. Bestäm varför du köper

Ska huset vara semesterbostad, framtida pensionärsboende, permanent hem, investering eller uthyrningsobjekt?

Svaret styr nästan allt. Ett hus för pension ska ligga nära vård, affär, apotek och vardagsservice. Ett semesterhus ska vara lätt att resa till. Ett uthyrningsobjekt måste ligga där uthyrning faktiskt är tillåten och efterfrågad.

2. Välj region före objekt

Börja inte med det billigaste huset på nätet. Börja med platsen.

Fråga dig:

• Hur tar jag mig dit från Sverige?
• Finns flyg året runt?
• Hur fungerar området på vintern?
• Finns sjukvård i närheten?
• Behöver jag bil?
• Finns hantverkare?
• Finns andra svenskar eller internationella köpare?
• Är marknaden lätt att sälja på igen?

Ett hus på fel plats kan vara billigt för att få andra vill ha det.

3. Räkna på total kostnad

Gör en kalkyl innan du åker på visning. Lägg in köpeskilling, köpkostnader, renovering, buffert, löpande drift, försäkring, skatt, resor och lokal hjälp.

En buffert är extra viktig vid äldre hus. Det som ser charmigt ut på bild kan betyda fukt, gamla eldragningar, dåligt tak, septiktank, dålig isolering eller stora värmekostnader.

4. Ordna finansiering innan du förhandlar

Ta reda på hur mycket pengar du faktiskt kan använda innan du börjar lägga bud. Om du behöver låna, prata med bank i god tid.

Det är också viktigt att förstå vilken valuta du köper i. Ett hus i euro blir dyrare i kronor om kronan försvagas. Det kan påverka både köpeskilling, renovering och drift.

5. Anlita oberoende juridisk hjälp

Använd inte bara mäklarens kontakter. Ta egen hjälp.

En lokal advokat eller jurist ska hjälpa dig att granska avtal, ägande, skulder, bygglov, servitut och registrering. Det är särskilt viktigt i länder där köpprocessen skiljer sig mycket från Sverige.

6. Kontrollera fastigheten, inte bara bostaden

Du behöver veta mer än hur huset ser ut.

Kontrollera:

• vem som äger fastigheten
• om det finns skulder eller pant
• om bygglov finns
• om tillbyggnader är lagliga
• var tomtgränserna går
• om vägen till huset är laglig och användbar
• om vatten, el och avlopp fungerar
• om huset ligger i riskområde för översvämning, brand eller erosion
• om renovering kräver särskilda tillstånd

7. Provbo området om du kan

Det bästa testet är att bo i området innan du köper. Gärna lågsäsong.

En by som känns fantastisk i juli kan vara stängd, kall, blåsig och tom i januari. En plats som fungerar perfekt för två semesterveckor är inte alltid en plats där du vill äga hus året runt.

Varningslista före köp

Köp inte ett billigt hus utomlands innan du har fått svar på dessa frågor.

Fråga	Varför det spelar roll
Är säljaren verkligen ägare?	Oklara ägarförhållanden kan stoppa eller fördyra köpet
Finns skulder på fastigheten?	Skulder kan i vissa fall följa fastigheten
Är hela huset lagligt byggt?	Olagliga tillbyggnader kan bli köparens problem
Finns fungerande el, vatten och avlopp?	Saknas det kan renoveringen bli dyr
Krävs renovering inom viss tid?	Vanligt vid vissa billiga byhusprojekt
Kan huset hyras ut?	Lokala regler kan stoppa kalkylen
Vad kostar köpet utöver priset?	Skatter och avgifter kan vara stora
Hur fungerar området på vintern?	Många semesterorter är helt annorlunda lågsäsong
Finns vård, matbutik och service?	Viktigt om huset ska användas ofta eller på äldre dagar
Går det att sälja igen?	Ett billigt köp kan bli dyrt om marknaden är svag

Vilket land passar vilken köpare?

För lägsta pris: Bulgarien

Bulgarien är starkast för den som vill ha mycket bostad för lite pengar och accepterar mer lokalt arbete.

För renoveringsdrömmen: Italien

Italien är bäst för den som vill ha charm, historia och projekt, men kräver tålamod och stor renoveringsbuffert.

För tryggare europeiskt köp: Frankrike

Frankrike passar den som vill ha ordning, juridisk struktur och möjlighet till prisvärda hus i inlandet.

För enklast svensk vardag: Spanien

Spanien är starkast för den som vill ha flyg, svenska nätverk, etablerade mäklare och enklare praktisk process.

För livsstil: Portugal

Portugal är bra för den som prioriterar klimat, trygghet och långsiktigt boende, men inte längre jagar de allra lägsta priserna.

För klimat och öliv: Grekland

Grekland passar den som vill använda huset själv och väljer plats noggrant utanför de mest uppenbara turistlägena.

För Adriatiska havet: Kroatien

Kroatien är attraktivt men bör ses som ett livsstilsval snarare än ett självklart fyndland.

Slutsats: var ska man köpa hus utomlands?

Den bästa platsen att köpa hus utomlands beror på vad du vill göra med huset.

Vill du få mest bostad för pengarna är Bulgarien och vissa delar av Italien starka alternativ. Vill du ha ett mer ordnat köp kan Frankrike vara bättre. Vill du ha enkelhet, flyg och svensk närvaro är Spanien ofta tryggare. Vill du ha livsstil snarare än lägsta pris är Portugal och Grekland fortfarande intressanta, men då gäller det att välja plats noga.

Det viktigaste är att inte köpa drömmen utan att först räkna på verkligheten.

Ett billigt hus utomlands kan vara ett fantastiskt köp. Men bara om du förstår varför det är billigt.

FAQ om att köpa billiga hus utomlands

Var är det billigast att köpa hus utomlands?

Bulgarien är ofta ett av de billigaste alternativen inom EU för den som söker hus på landsbygd eller i mindre orter. Även delar av Italien, Grekland, Frankrike och Spanien kan vara prisvärda, särskilt utanför kust och turistområden.

Är 1-eurohus i Italien på riktigt?

Ja, men de är inte gratis i praktiken. Husen kräver ofta omfattande renovering, juridisk kontroll, deposition, tidsplan och lokala godkännanden. Totalpriset kan bli mycket högre än själva köpeskillingen.

Kan svenskar köpa hus i Spanien?

Ja, svenskar kan köpa bostad i Spanien. Spanien är också ett av de vanligaste länderna för svenska bostadsköpare utomlands. Däremot måste man räkna med skatter, avgifter, juridisk hjälp och lokala regler.

Måste man deklarera en bostad utomlands i Sverige?

Själva köpet behöver normalt inte deklareras bara för att du köper bostad utomlands. Men om du hyr ut bostaden eller säljer den kan du behöva redovisa inkomsten eller försäljningen i Sverige.

Kan man få svenskt bolån till hus utomlands?

Det är svårare än vid köp av bostad i Sverige. Ofta krävs eget kapital, belåning av svensk bostad eller lån i landet där huset ligger. Prata med banken innan du börjar förhandla om ett köp.

Vilket land är enklast för svenska köpare?

Spanien är ofta enklast tack vare stor svensk närvaro, etablerade mäklare, många jurister och goda flygförbindelser. Frankrike och Portugal kan också vara relativt trygga alternativ, beroende på region och typ av bostad.

Är det smart att köpa hus utomlands för uthyrning?

Det kan vara smart, men bara om du kontrollerar reglerna först. Korttidsuthyrning begränsas på allt fler platser i Europa. Köp inte med uthyrning som huvudkalkyl innan du vet att den faktiskt är tillåten.

Vilket är största misstaget vid köp av billiga hus utomlands?

Det största misstaget är att räkna på annonspriset i stället för totalpriset. Skatter, avgifter, renovering, drift, resor, juridik och uthyrningsregler avgör om huset verkligen är billigt.