Annehem Fastigheter säljer sin fastighet The Front i Helsingfors och köper Gamlestads Smedja i Göteborg genom två villkorade affärer med Peab. Försäljningen innebär en nedskrivning på cirka 43 miljoner kronor som belastar resultatet för tredje kvartalet 2026. Samtidigt förändras bolagets framtida hyresintäkter, uthyrningsrisk och geografiska exponering.

Annehem meddelade affärerna den 12 oktober. Bolaget vill koncentrera sitt fastighetsbestånd till Sverige och lämnar därmed Finland om transaktionerna genomförs enligt plan.

Det är en förändring som går längre än själva nedskrivningen. Fastigheten som Annehem säljer har högre årliga hyresintäkter än den som köps i Göteborg. Däremot har Göteborgsfastigheten längre återstående hyreskontrakt och en högre redovisad ekonomisk uthyrningsgrad.

Frågan är om den nya fastigheten kan ge ett stabilare förvaltningsresultat och lägre kostnader på längre sikt.

Så påverkar affären Annehems resultat

Den omedelbara resultateffekten är en nedskrivning av The Front med 3,8 miljoner euro, motsvarande ungefär 43 miljoner kronor. Nedskrivningen belastar tredje kvartalet 2026.

Det handlar om en värdejustering av fastigheten, inte en kontant utbetalning på motsvarande belopp.

Det innebär också att nedskrivningen måste skiljas från Annehems förvaltningsresultat. Förvaltningsresultatet visar i huvudsak hur den löpande fastighetsverksamheten utvecklas efter fastighetskostnader, administration och finansiering, men före fastigheternas värdeförändringar.

Nedskrivningen försämrar alltså det redovisade resultatet utan att direkt minska förvaltningsresultatet. Den som vill bedöma Annehems löpande lönsamhet behöver därför studera båda resultatmåtten.

Samma skillnad är viktig när man läser en fastighetsrapport. En stor värdeförändring kan dominera resultatet för ett enskilt kvartal trots att de löpande hyresintäkterna utvecklas annorlunda.

Annehems fullständiga rapport för tredje kvartalet är planerad till den 29 oktober.

The Front och Gamlestads Smedja – så skiljer sig fastigheterna

Annehem byter inte bara land. Fastigheterna har olika storlek, uthyrningssituation och kontraktsstruktur.

The Front, Helsingfors – säljs	Gamlestads Smedja, Göteborg – köps
Fastighetsvärde: 63 miljoner euro, cirka 715 Mkr	Fastighetsvärde: 675 Mkr
Uthyrningsbar yta: cirka 17 000 kvm	Uthyrningsbar yta: cirka 13 000 kvm
Uthyrning: cirka 70 procent av ytan	Ekonomisk uthyrningsgrad: 88 procent
Årshyra 2027: 4,7 miljoner euro	Initial årlig hyra: cirka 41 Mkr
Återstående genomsnittlig kontraktstid: 3,6 år	Återstående genomsnittlig kontraktstid: 5,6 år

En viktig detalj är att uthyrningsgraderna mäts på olika sätt. För The Front anges uthyrd andel av ytan, medan siffran för Göteborg avser andelen uthyrt hyresvärde. De två procentsatserna kan därför inte jämföras rakt av.

Annehem byter bort högre hyresintäkter

The Fronts angivna årshyra för 2027 motsvarar ungefär 53 miljoner kronor med den indikativa valutakurs som kan härledas ur affärens fastighetsvärden.

För Gamlestads Smedja anges initiala årliga hyresintäkter på cirka 41 miljoner kronor.

Det är en skillnad på ungefär 12 miljoner kronor, eller 23 procent. Samtidigt är byggnaden i Göteborg omkring 24 procent mindre.

Den lägre totala hyran innebär därför inte automatiskt att Göteborgsfastigheten har sämre intjäning per kvadratmeter. Uppgifterna avser dessutom olika angivna intäktsperioder.

Men det går inte heller att beskriva fastighetsbytet som en förstärkning av Annehems bruttohyror.

För att avgöra vilken fastighet som ger bäst avkastning behöver man även väga in driftskostnader, investeringar, finansiering och möjligheterna att hyra ut lediga lokaler.

Finland har bidragit positivt till förvaltningsresultatet

Under första halvåret 2026 redovisade Annehems finska verksamhet hyresintäkter på 20,8 miljoner kronor och ett driftnetto på 18,4 miljoner.

Segmentets förvaltningsresultat uppgick till 10,1 miljoner kronor.

Bolaget säljer alltså en fastighet som fortfarande ger ett positivt löpande resultat, trots vakanser och värderingspress.

Göteborgsfastigheten har samtidigt en genomsnittlig återstående kontraktstid på 5,6 år, jämfört med 3,6 år för The Front. Längre kontrakt ger bättre förutsägbarhet för de uthyrda lokalerna, även om det inte garanterar högre lönsamhet.

Köpeskillingen – vad får Annehem för pengarna?

The Front säljs till ett underliggande fastighetsvärde på 63 miljoner euro, motsvarande cirka 715 miljoner kronor.

Gamlestads Smedja förvärvas till ett underliggande fastighetsvärde på 675 miljoner kronor. Därifrån görs ett avdrag på omkring 38 miljoner kronor för kvarstående investeringar i lokaler och framtida uthyrningar.

Efter avdraget blir det indikativa värdet cirka 637 miljoner kronor.

Skillnaden mellan fastighetsvärdena är därmed ungefär 78 miljoner kronor.

Det betyder däremot inte att Annehem automatiskt får 78 miljoner kronor i kassan.

Affärerna genomförs som bolagsöverlåtelser. Den slutliga betalningen påverkas av bland annat skulder och andra balansposter i de överlåtna bolagen.

Det finns inte heller någon offentliggjord fullständig finansieringskalkyl som visar hur Annehems räntekostnader förändras efter fastighetsbytet.

Investeringsavdraget på 38 miljoner kronor ska inte ses som en säker vinst. Det speglar kostnader och åtaganden som behöver beaktas vid förvärvet.

Enligt Annehems transaktionsbesked är affärerna dessutom villkorade. Ett nytt hyresavtal för Gamlestads Smedja ska tecknas under november.

Tillträdet till Göteborgsfastigheten och frånträdet från The Front planeras till den 1 december 2026.

Varför gör Peab en vinst när Annehem skriver ned?

Peab räknar med en positiv resultateffekt på cirka 60 miljoner kronor under fjärde kvartalet.

Det kan vid första anblicken verka märkligt när Annehem samtidigt skriver ned värdet på sin finska fastighet med omkring 43 miljoner kronor.

Men effekterna gäller olika tillgångar och olika redovisningsförhållanden.

Annehems nedskrivning avser The Front i Helsingfors, där fastighetsvärdet justeras ned inför försäljningen.

Peabs förväntade vinst kommer däremot från försäljningen av Gamlestads Smedja i Göteborg. Fastigheten är en del av Peabs projektutvecklingsverksamhet.

Peab kan därför redovisa en positiv effekt från att sälja Göteborgsfastigheten samtidigt som Annehem redovisar en negativ värdeförändring på den fastighet som lämnar koncernen.

Beloppen ska inte kvittas mot varandra. De avser olika bolags resultat och hamnar dessutom i olika kvartal.

Sverigeinriktningen minskar vissa risker men ökar andra

Annehem framhåller att en mer koncentrerad svensk portfölj kan ge effektivare förvaltning och bättre finansieringsvillkor över tid.

Det finns rimliga fördelar med en sådan inriktning.

När Finland lämnar portföljen minskar den direkta exponeringen mot den finska fastighetsmarknaden och eurokursen. Annehem behöver inte heller förvalta en enskild fastighet på en separat geografisk marknad.

Samtidigt ökar koncentrationen till Sverige och särskilt Göteborg.

I halvårsrapporten stod Helsingfors för omkring 15 procent av fastighetsbeståndets värde, medan Göteborg motsvarade cirka 8 procent. Förvärvet gör Göteborg betydligt viktigare för koncernen.

Annehem har dessutom redan en tydlig inriktning mot kontor. Under första halvåret kom omkring 71 procent av hyresintäkterna från kontorsfastigheter.

Fastighetsbytet minskar därför den geografiska spridningen men innebär ingen större diversifiering mellan olika fastighetstyper.

Peab är en viktig hyresgäst

En annan intressant omständighet är att Peab använder lokaler i båda fastigheterna.

Peabs finska huvudkontor finns i The Front. I Göteborg har byggkoncernen flyttat sitt kontor till Gamlestads Smedja och använder tre av byggnadens åtta våningsplan.

Annehem får därmed en fastighet där Peab är en betydande hyresgäst, samtidigt som den finska fastigheten lämnar koncernen.

Hur stor del av Göteborgsfastighetens totala hyresintäkter som kommer från Peab framgår inte av de redovisade uppgifterna.

Det är en relevant riskfråga eftersom en fastighet kan ha relativt hög uthyrningsgrad men ändå vara beroende av ett mindre antal stora hyresgäster.

Kan affären förbättra Annehems finansiering?

Vid halvårsskiftet hade Annehem räntebärande skulder på cirka 2,47 miljarder kronor, en nettobelåningsgrad på 44,6 procent och en genomsnittlig låneränta på 3,4 procent.

Finansieringen är därför viktig för hur mycket av fastigheternas driftnetto som blir kvar i förvaltningsresultatet.

Om en mer koncentrerad portfölj leder till lägre upplåningskostnader kan det förbättra lönsamheten. Men Annehem har inte presenterat någon konkret räntebesparing kopplad till transaktionerna.

Det går därmed inte att fastställa hur mycket förvaltningsresultatet förbättras eller försämras efter affären.

Den bedömningen kräver uppgifter om den nya finansieringen, verkliga driftskostnader, investeringarna i Göteborg och de hyresintäkter som gäller efter tillträdet.

Tre datum blir viktiga för Annehem

Nästa hållpunkter är kvartalsrapporten den 29 oktober, det planerade nya hyresavtalet i november och tillträdet den 1 december.

Rapporten den 29 oktober blir särskilt viktig för att se hur nedskrivningen slår mot det redovisade resultatet och hur Annehems löpande verksamhet utvecklas vid sidan av fastighetsaffären.

Det nya hyresavtalet blir avgörande för att transaktionerna ska kunna fullföljas.

På längre sikt är det framför allt Göteborgsfastighetens driftnetto, vakansutveckling och finansieringskostnader som avgör om Sverigeinriktningen ger den förbättring Annehem eftersträvar.

Nedskrivningen på cirka 43 miljoner kronor är redan den tydliga kortsiktiga resultateffekten. Om affären också förbättrar Annehems löpande lönsamhet är fortfarande en öppen fråga.