Erik Selin Fastigheter redovisar en förlust på 2,9 miljarder kronor för 2025. Bakom den stora resultatsvängen finns bland annat kraftiga värdefall i Balder och Bonesupport. Men förlusten betyder inte att motsvarande miljarder har lämnat bolagets kassa – och trots nedgången hade koncernen ett eget kapital på drygt 43 miljarder kronor vid årsskiftet.

Erik Selins ägarbolag är betydligt mer än hans stora innehav i fastighetsbolaget Balder. Genom Erik Selin Fastigheter finns en omfattande portfölj med noterade och onoterade investeringar inom bland annat fastigheter, medicinteknik och bilhandel.

Den nya årsredovisningen visar samtidigt hur kraftigt värdet på en sådan portfölj kan svänga.

Koncernen gjorde en förlust på 2,9 miljarder kronor under 2025, efter en redovisad vinst på 4,1 miljarder året före. Det är en resultatsvängning på omkring sju miljarder kronor.

Den siffran behöver dock sättas i sitt sammanhang. Bolaget har ändrat redovisningsprinciper, vilket innebär att 2024 och 2025 inte är direkt jämförbara. Dessutom förklaras en stor del av pressen på resultatet av förändrade värden på investeringar – inte av att flera miljarder kronor har betalats ut.

Balder gav den största synliga värdesmällen

Balder är den klart viktigaste investeringen i Erik Selin Fastigheters portfölj. Vid utgången av 2025 ägde bolaget omkring 33 procent av kapitalet och närmare 47 procent av rösterna.

Under året föll Balders börsvärde från omkring 91,4 till 80,9 miljarder kronor. B-aktien gick samtidigt från 76,80 till 68,20 kronor.

Applicerat på Selins ägarandel motsvarar förändringen grovt räknat ett tapp på omkring 3,5 miljarder kronor i marknadsvärde.

Det är inte samma sak som en exakt redovisningspost i Erik Selin Fastigheters årsredovisning. Ägarbolaget har olika aktieslag i Balder och den exakta redovisningen påverkas av hur innehaven värderas. Men beräkningen visar storleksordningen på den värdeförändring som träffade portföljen.

Samtidigt finns en viktig paradox.

Balder som företag hade inte ett motsvarande dåligt år. Fastighetsbolaget redovisade ett resultat efter skatt på nära åtta miljarder kronor under 2025, mot 3,6 miljarder året före. Även förvaltningsresultatet förbättrades och fastigheternas redovisade värdeförändringar var positiva.

Det går därför att ha två till synes motsägelsefulla utvecklingar samtidigt: Balder kan förbättra sitt eget resultat medan värdet på Erik Selins aktier i bolaget sjunker.

Den som vill se hur stor Selins ägarposition är kan kontrollera den aktuella ägarbilden på Balders egen investerarsida.

Bonesupport tappade omkring halva börsvärdet

Även Bonesupport blev en tung motvind för portföljen.

Erik Selin Fastigheter ägde drygt nio procent av medicinteknikbolaget vid utgången av 2025. Bonesupports aktie stod då i 188 kronor, jämfört med 386,80 kronor ett år tidigare.

Med utgångspunkt i ägarandelen motsvarar det ungefär följande:

Bonesupportinnehavet	Ungefärligt marknadsvärde
Slutet av 2024	2,34 miljarder kronor
Slutet av 2025	1,14 miljarder kronor
Förändring	−1,20 miljarder kronor

Även här blir kontrasten mellan börskurs och underliggande verksamhet tydlig.

Bonesupport ökade sin omsättning från 899 miljoner till nästan 1,18 miljarder kronor under året. Rörelseresultatet förbättrades också. Trots det föll aktien kraftigt.

Det visar varför ägarbolagets resultat inte bara kan bedömas genom att titta på hur portföljbolagens försäljning och vinster utvecklas. När stora innehav marknadsvärderas kan förändrade förväntningar på börsen få mycket stora effekter på värdet av Selins tillgångar.

Balder och Bonesupport tappade mer än hela årsresultatet

Lägger man samman de ungefärliga förändringarna i Balder och Bonesupport blir bilden särskilt intressant.

Balders minskade börsvärde motsvarar ungefär 3,5 miljarder kronor för Erik Selins ägarandel. Bonesupport står för ytterligare omkring 1,2 miljarder.

Tillsammans blir det cirka 4,7 miljarder kronor i minskat marknadsvärde.

Det är betydligt mer än Erik Selin Fastigheters slutliga förlust på 2,9 miljarder.

Det betyder inte att årsredovisningen innehåller två nedskrivningar på exakt dessa belopp. Beräkningen bygger på börsvärden och ägarandelar och ska ses som ett sätt att förstå rörelsernas omfattning.

Däremot visar den att andra delar av koncernen måste ha motverkat en betydande del av den negativa utvecklingen.

En förlust på 2,9 miljarder är inte 2,9 miljarder ur kassan

Skillnaden mellan redovisad värdeminskning och kassaflöde är central för att förstå resultatet.

Anta att ett ägarbolag har aktier värda två miljarder kronor. Om börskursen faller så att aktierna bara är värda en miljard vid nästa bokslut har en miljard av marknadsvärdet försvunnit.

Bolaget äger däremot fortfarande aktierna.

Ingen miljard behöver ha lämnat bankkontot.

Om aktien senare stiger kan en del eller hela värdefallet i stället återhämtas.

Ett verkligt kassautflöde uppstår när pengar faktiskt betalas ut, exempelvis vid köp av nya aktier, amorteringar, räntebetalningar, skatter eller kapitaltillskott till ett portföljbolag.

Det går därför inte att läsa rubriken ”förlust på 2,9 miljarder” som att Erik Selins ägarbolag har bränt 2,9 miljarder kronor i kontanter.

Samtidigt vore det också fel att kalla hela förlusten för en pappersförlust. Årsresultatet innehåller fler poster än förändrade börsvärden. Det korrekta är att en betydande del av den resultatpress som går att identifiera kommer från värdeförändringar som inte i sig innebär motsvarande kassautflöde.

Hedin Mobility är en annan sorts risk

Ett av Erik Selin Fastigheters största innehav är Hedin Mobility, där bolaget äger 25 procent.

Det skiljer sig på ett viktigt sätt från Balder och Bonesupport.

Hedin Mobility är inte börsnoterat och får därför inget nytt publikt marknadspris varje handelsdag. Samtidigt hade bilkoncernen ett besvärligt 2025.

Omsättningen sjönk till omkring 89,6 miljarder kronor, rörelseresultatet blev negativt och nettoresultatet uppgick till drygt minus 1,1 miljarder kronor.

Under 2026 har dessutom en refinansiering inneburit att huvudägarna ska tillföra sammanlagt 500 miljoner kronor genom kontanter och konvertering av aktieägarlån. Därutöver finns en villkorad garanti om ytterligare 250 miljoner.

Det illustrerar skillnaden mellan två typer av problem i en investeringsportfölj.

När Balder faller på börsen minskar marknadsvärdet på Selins aktier utan att pengar automatiskt lämnar kassan. När ett privatägt portföljbolag behöver nytt kapital kan ägarna däremot behöva skjuta till riktiga pengar.

Det är inte offentligt redovisat hur kapitaltillskottet i Hedin fördelades mellan huvudägarna. Det går därför inte att slå fast hur stor del som belastar Erik Selin Fastigheter.

Fortfarande mer än 43 miljarder i eget kapital

Trots miljardförlusten är Erik Selin Fastigheter fortfarande en mycket kapitalstark koncern.

Vid utgången av 2025 uppgick tillgångarna till omkring 57,2 miljarder kronor. Eget kapital var cirka 43,1 miljarder kronor.

Det motsvarar ungefär tre fjärdedelar av balansomslutningen.

Skillnaden mellan tillgångarna och det egna kapitalet är omkring 14,1 miljarder kronor, men hela det beloppet ska inte automatiskt beskrivas som bank- eller ränteskulder. En balansräkning innehåller även andra former av skulder och avsättningar.

Året före låg den redovisade tillgångsmassan betydligt högre. Jämförelsen kompliceras dock av att Erik Selin Fastigheter har ändrat redovisningsprinciper inför den nya årsredovisningen.

Det innebär att man inte utan vidare kan dra slutsatsen att en viss minskning mellan de två årens balansräkningar motsvarar en ekonomisk förlust på samma belopp.

Ändrade redovisningsprinciper gör jämförelsen svårare

Det går att slå fast att bolaget har ändrat redovisningsprinciper och att resultat- och balansräkning därför inte är direkt jämförbara med 2024.

Däremot framgår inte tillräckligt tydligt i de öppet tillgängliga uppgifterna exakt vilken teknisk förändring som gjorts.

Det är en viktig begränsning.

Det vore exempelvis för långtgående att utan årsredovisningens fullständiga redovisningsnot slå fast att bolaget har gått från en viss standard till en annan eller att någon specifik tillgångstyp börjat värderas på ett helt nytt sätt.

Det säkra är att konstatera att det redovisade resultatet har gått från plus 4,1 miljarder till minus 2,9 miljarder, men att hela förändringen på omkring sju miljarder inte kan behandlas som en fullt jämförbar försämring av verksamheten.

Förlusten visar hur känslig Selins portfölj är

Den nya årsredovisningen är framför allt en påminnelse om hur stora svängningarna kan bli när en förmögenhet är koncentrerad till ett antal stora företagsinnehav.

Balder är den största tillgången och därmed också den största enskilda känsligheten. Bonesupport visar samtidigt att även ett bolag med stigande försäljning och vinst kan falla kraftigt på börsen när investerarnas värdering förändras.

Hedin Mobility representerar en tredje typ av risk: ett onoterat bolag där problem med lönsamhet och finansiering kan skapa ett konkret behov av nytt kapital från ägarna.

För Erik Selin innebär årsresultatet därför inte att ett tidigare kapitalimperium plötsligt är borta. Med mer än 43 miljarder kronor i redovisat eget kapital är ägarbolaget fortfarande mycket stort.

Men siffrorna visar hur snabbt miljardbelopp kan försvinna ur det redovisade värdet när några av de största innehaven går åt fel håll samtidigt.

Den som vill läsa mer om hur Erik Selin investerar utanför de största etablerade innehaven kan även läsa Hurbra-artikeln om hans satsning på bostadstjänsten Din Bostad.