Den 1 juli 2026 ändrades reglerna för privat andrahandsuthyrning. För den som hyr eller hyr ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet påverkar den nya privatuthyrningslagen bland annat hur en skälig hyra bedöms och hur uppsägning fungerar. Samtidigt gäller de gamla reglerna fortfarande för många redan tecknade kontrakt.

Det gör datumet när avtalet skrevs ovanligt viktigt. Ett kontrakt som tecknades före den 1 juli kan omfattas av helt andra regler än ett nytt kontrakt för en likvärdig bostad.

Det här ändrades den 1 juli 2026

Den nya privatuthyrningslagen gäller i huvudsak när en privatperson hyr ut en privatägd bostad, exempelvis en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, för att någon annan ska bo där.

Några av de viktigaste förändringarna är:

• den tidigare modellen för att räkna fram skälig hyra har ersatts för nya avtal
• hyran jämförs i stället med vad liknande bostäder kostar vid privatuthyrning
• privatuthyrningslagen kan användas för fler uthyrningar än tidigare
• reglerna om uppsägning har ändrats
• möjligheterna att få tillstånd att hyra ut en bostadsrätt under längre tid har blivit större

Det är däremot viktigt att inte blanda ihop privatuthyrning med att hyra ut en vanlig hyresrätt i andra hand. Där gäller andra regler.

Nya och gamla avtal kan ha helt olika regler

Den viktigaste gränsen är 1 juli 2026.

För avtal som ingås från och med den dagen gäller den nya privatuthyrningslagen. För ett privatuthyrningsavtal som ingicks före den 1 juli fortsätter däremot de tidigare reglerna att gälla.

Det är alltså normalt dagen då avtalet ingicks som är avgörande, inte dagen då hyresgästen flyttar in.

En student som skriver på ett kontrakt den 25 juni och flyttar in den 15 augusti kan därför omfattas av den gamla lagen, medan en granne som skrev sitt kontrakt den 5 juli omfattas av den nya.

Avtal	Huvudregel
Tecknat före 1 juli 2026	Äldre privatuthyrningsregler fortsätter gälla
Tecknat 1 juli 2026 eller senare	Nya privatuthyrningslagen gäller

Det här är särskilt viktigt när man jämför information om skälig hyra och uppsägningstid. Många äldre guider på nätet beskriver fortfarande regler som bara gäller äldre kontrakt.

Hur hög hyra får man ta för en bostadsrätt 2026?

Det är här en av de största förändringarna finns.

För nya kontrakt används inte längre den gamla modellen där hyran i huvudsak beräknades utifrån en kapitalkostnad på bostadens marknadsvärde tillsammans med bostadens driftskostnader.

För avtal från den 1 juli 2026 kommer hyresvärden och hyresgästen i stället överens om hyran när kontraktet tecknas.

Det betyder dock inte att en privat hyresvärd får ta vilken hyra som helst.

Hyresgästen kan få hyran prövad om den ligger väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande eller på motsvarande sätt efterfrågade bostäder som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen.

Det viktiga jämförelsematerialet blir alltså andra jämförbara privata uthyrningar.

Det finns ingen fast 10-procentsregel

I förarbetena till lagen diskuteras en nivå på mer än ungefär tio procent över jämförbara hyror som ett möjligt riktmärke för när en hyra normalt kan betraktas som väsentligt högre.

Det ska däremot inte tolkas som att Sverige har fått en enkel lagregel där en hyra automatiskt är tillåten upp till exakt tio procent över marknadsnivån.

Bedömningen görs utifrån omständigheterna och kommer också att utvecklas genom framtida praxis.

Så kan en hyresgäst kontrollera om hyran är för hög

Den som misstänker att andrahandshyran är för hög bör först försöka hitta privatuthyrningar som faktiskt är jämförbara.

Titta bland annat på:

• bostadstyp
• storlek
• område och läge
• standard
• möblering
• vad som ingår i hyran
• vilken typ av privatuthyrning det handlar om

En dyr uthyrning av en möblerad tvåa i centrala Stockholm säger exempelvis mycket lite om vad som är rimligt för en omöblerad tvåa i en mindre ort.

För den som vill få hyran formellt prövad blir jämförelseunderlaget viktigt. I lagens förarbeten framgår att flera jämförelseobjekt kan behövas och att tre relevanta objekt i vissa situationer kan vara tillräckligt.

Det innebär att en ensam annons med lägre hyra inte automatiskt bevisar att den egna hyran är för hög.

Bostadsrätt: du behöver fortfarande tillstånd

Den som hyr ut en bostadsrätt i andra hand behöver normalt fortfarande bostadsrättsföreningens godkännande.

Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden.

För att få hyra ut krävs att bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen samtidigt som föreningen inte har en befogad anledning att motsätta sig den.

Exempel på situationer som kan ha betydelse är arbete eller studier på annan ort, provsamboende eller andra omständigheter som gör att ägaren under en period inte själv behöver bostaden.

Att hyra ut utan nödvändigt tillstånd kan få betydligt allvarligare konsekvenser än en vanlig tvist om kontraktsvillkor. Den som äger bostadsrätten bör därför ha tillståndsfrågan klar innan hyresgästen flyttar in.

Lättare att hyra ut bostadsrätten under längre tid

Reglerna ändrades också för personer som redan har hyrt ut sin bostadsrätt tidigare.

Tidigare uthyrning ska enligt de nya reglerna få betydelse först när bostaden har varit uthyrd i betydande omfattning.

I förarbetena anges att något eller några års tidigare uthyrning normalt inte behöver vara tillräckligt för att nå den nivån, medan omkring fem års sammanlagd uthyrning typiskt kan väga betydligt tyngre.

Det innebär inte att alla automatiskt får rätt att hyra ut sin bostadsrätt i fem år.

Skälet för uthyrningen måste fortfarande bedömas och bostadsrättsföreningens intressen kan också spela in. Förändringen innebär snarare att tidigare uthyrning inte lika snabbt ska stänga dörren för ett nytt tillstånd.

Vad gäller för villa och ägarlägenhet?

Den som hyr ut en egen villa eller ägarlägenhet har ingen bostadsrättsförening som behöver godkänna uthyrningen.

När uthyrningen faller under privatuthyrningslagen gäller däremot i stort samma nya regler om bland annat hyra och uppsägning som vid privat uthyrning av en bostadsrätt.

Det är därför viktigt att skilja på två frågor:

Får bostaden hyras ut? För en bostadsrätt kan föreningens tillstånd krävas.

Vilka regler gäller mellan hyresvärden och hyresgästen? Där kan privatuthyrningslagen bli aktuell för bostadsrätt, villa och ägarlägenhet.

Uppsägningstiden ändrades för nya kontrakt

En annan viktig förändring den 1 juli gäller uppsägning.

För nya privatuthyrningsavtal är huvudregeln att hyresgästen kan säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid till ett månadsskifte.

Det går att avtala om en kortare uppsägningstid till hyresgästens fördel.

Det skiljer sig från de äldre reglerna där hyresgästens normala uppsägningstid var en månad.

Kan hyresgästen säga upp ett tidsbestämt avtal?

Ja. Hyresgästen har möjlighet att säga upp även ett tidsbestämt privatuthyrningsavtal i förtid.

För hyresvärden ser situationen annorlunda ut.

Om ett nytt avtal har tecknats för en bestämd period är hyresvärden normalt bunden av den avtalade sluttiden. Hyresvärden har alltså inte en generell rätt att avsluta kontraktet när som helst bara genom att lämna tre månaders uppsägning.

Det finns dock särskilda regler som kan göra att ett hyresavtal upphör tidigare, exempelvis vid allvarlig misskötsamhet eller uteblivna hyresbetalningar.

Har hyresgästen besittningsskydd?

En hyresgäst som hyr enligt privatuthyrningslagen har normalt inte rätt till förlängning av kontraktet genom besittningsskydd.

Har parterna exempelvis kommit överens om att bostaden ska hyras ut till ett visst slutdatum kan hyresgästen alltså normalt inte kräva att få bo kvar därefter.

Det gör slutdatumet i ett tidsbestämt kontrakt viktigt för båda parter.

Hur fungerar deposition 2026?

Deposition är ett område där det är lätt att stöta på felaktig information efter lagändringen.

Inför reformen fanns ett förslag om nya detaljerade regler för deposition, bland annat om hur stora depositioner skulle få vara och hur pengarna skulle hanteras.

De reglerna infördes inte som en del av privatuthyrningslagen den 1 juli 2026.

Det finns därför inte någon ny generell lagregel från den 1 juli som säger att en deposition vid privatuthyrning alltid får vara högst tre månadshyror.

Den som betalar eller tar emot en deposition bör i stället vara noga med kontraktet.

Det bör tydligt framgå:

• hur stor depositionen är
• vad den får användas till
• när den ska betalas tillbaka
• vad som händer vid skador eller obetalda hyror
• hur eventuella avdrag ska kunna styrkas

Hyresgästen bör också dokumentera bostadens skick vid inflyttningen, gärna med bilder och ett skriftligt protokoll.

Är det inneboende eller andrahandsuthyrning?

Att kalla ett kontrakt för ”inneboende” innebär inte automatiskt att det juridiskt är ett inneboendeförhållande.

För bostadsrätter har reglerna från den 1 juli blivit tydligare kring när någon anses använda lägenheten självständigt.

Om bostadsrättshavaren inte själv använder bostaden som permanentbostad eller i beaktansvärd omfattning talar det för att det faktiskt handlar om en andrahandsupplåtelse.

I förarbetena nämns ungefär 80–100 dagar per år, eller omkring två till tre dagar i veckan, som möjliga riktmärken för egen användning. Det är dock inte en mekanisk gräns – hela situationen ska bedömas.

Den som flyttar ut och låter en annan person disponera hela lägenheten kan alltså normalt inte kringgå reglerna om andrahandsuthyrning bara genom att skriva ”inneboende” på avtalet.

Vad gäller om kontraktet skrevs före 1 juli?

Här behöver både hyresgäster och hyresvärdar vara extra uppmärksamma.

Den nya lagen ersätter inte automatiskt reglerna i ett redan ingånget avtal.

Om privatuthyrningsavtalet ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter den tidigare lagen normalt att gälla för det hyresförhållandet.

Det innebär bland annat att den gamla modellen för att bedöma skälig hyra fortfarande kan vara aktuell och att hyresgästens normala uppsägningstid enligt de äldre reglerna är en månad.

Kontrollera därför alltid datumet då kontraktet ingicks innan du använder information om de nya reglerna.

Checklista för dig som ska hyra i andra hand

Innan du betalar deposition eller första hyran bör du kontrollera vem som faktiskt äger bostaden och att personen har rätt att hyra ut den.

För en bostadsrätt bör det också finnas nödvändigt tillstånd från bostadsrättsföreningen eller Hyresnämnden.

Läs därefter särskilt:

• hyran och vad som ingår
• kontraktets start- och slutdatum
• uppsägningstiden
• depositionsvillkoren
• regler för el, internet och andra kostnader
• ansvar för skador och inventarier

Se också till att få ett skriftligt kontrakt och spara betalningsunderlag.

För aktuell information om lagändringen finns en sammanställning hos Sveriges Domstolar.

Vanliga frågor om andrahandsuthyrning 2026

Får man ta vilken hyra som helst efter den 1 juli 2026?

Nej. Parterna kommer överens om hyran, men hyresgästen kan få den prövad om den är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrda bostäder.

Finns det en ny regel om att hyran får vara tio procent högre?

Nej. Omkring tio procent diskuteras som ett riktmärke i lagens förarbeten, men det är inte en automatisk lagstadgad gräns som gäller i varje enskilt fall.

Måste man ha tillstånd för att hyra ut en bostadsrätt?

Normalt ja. Bostadsrättsföreningens styrelse behöver godkänna andrahandsuthyrningen. Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren i vissa fall få tillstånd från Hyresnämnden.

Behövs tillstånd för att hyra ut en villa?

Inte från en bostadsrättsförening. Privatuthyrningslagens regler kan däremot fortfarande gälla för själva hyresavtalet.

Hur stor deposition får en hyresvärd ta 2026?

Den reform som trädde i kraft den 1 juli införde inte den föreslagna generella tremånadersgränsen för depositioner. Villkoren bör därför anges mycket tydligt i kontraktet.

Hur lång uppsägningstid har hyresgästen?

För nya privatuthyrningsavtal är huvudregeln tre månader till ett månadsskifte, även om en kortare tid kan avtalas till hyresgästens fördel. Äldre avtal kan omfattas av den tidigare regeln om en månads uppsägningstid.

Vad händer om avtalet skrevs i juni men inflyttningen sker i augusti?

Ett privatuthyrningsavtal som ingicks före den 1 juli 2026 omfattas normalt av de äldre reglerna även om själva inflyttningen sker senare.

Kan hyresvärden säga upp ett tidsbestämt kontrakt i förtid?

För nya avtal är hyresvärden normalt bunden till den avtalade sluttiden. Det finns dock särskilda situationer där avtalet kan upphöra tidigare, exempelvis vid allvarliga kontraktsbrott.